前  言

 

因本人在慧人学校就读，在课程中有踩盘的相关知识，需交市场调研报告表。

这次我的目标是金牛万达广场。本次以实地考察、电话查询以及网络查询等方法，希望通过实地考察实地分析出该项目的优劣势；本次以大学生角色进入该项目进行全方位的了解。通过该项目销售代表的专业技能、语言能力、销售技巧，从而让自己在专业技能上有所借鉴、有所提高。

项目规划、交通及配套状况

 

一、片区规划

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金牛万达广场之于成都，它肩负着城市发展的历史使命，将改变成都城市发展格局、引领多中心时代的到来。省、市、区高度重视该项目，并多次作出重要指示，希望以金牛万达广场带动区域升级，拔升城北面貌，再造城市新中心，助推成都向一线城市迈进！“一座万达广场，一个城市中心”！全国33座成功开业的万达广场向成都预示着，金牛万达广场将改变成都的商业格局！金牛万达将成为成都新中心！金牛万达广场将以城市大型综合体得引擎作用，推动成都的城市化进程，将完善和提升成都新中心的城市功能并刷新城市商业新高度，助力成都跨越。

二、周边生活配套

周围交通：火车北站客运站、公交总站、32路、502路、27路27、27A、

32、32A、34、34A、83、106、113、412等路公交车一环路西北桥站下；地铁1、6号线上盖，3、5号线多个地铁站点围绕项目周围。

购物：百佳购物广场[九里堤店]、好又多[北大街店]、易初莲花购物中心沙湾店、家乐福八宝店、家乐福八宝街店、人人乐(沙湾购物广场)、沃尔玛购物广场嘉信茂店、沃尔玛购物广场SM分店、沃尔玛(交大路店)、红旗连锁肖家村分、红旗连锁荷花庭园便利店、宏正广场、成都市金牛区大成通讯设备商贸部、成都市晋川化工商贸中心、益民菜市肖家村店

银行：工行铁路支行、成都商业银行正府街支行、成都银行正府街支行、建行人民北路储蓄所等

医疗：成都市妇幼保健院、综合医院、四川省中医院、综合医院、成都济民皮肤病专科医院、成都济民女子医院等

餐饮：青石桥肥肠粉三分店、洞子口张老二凉粉、龙抄手文殊坊店、成                          都名堂、龙抄手食府文殊坊店、狮子楼川菜城北店、上岛咖啡文殊院店

休闲：中铁二局铁路新村、成都市城北体育馆北门、成都市城北体育馆西门、更多 >>万福苑游泳池、城北体育馆、城北健身会所、万担健身休闲俱乐部、城北保龄球馆、棕榈泉生态温泉游泳馆、乔丹城北健身会所、威震天电玩城、成都保龄球俱乐部、成都电子机械高等专科学校游泳池、

邮政：人民北路邮政所、荷花池邮政所、西一路邮政所、簸箕街邮政支       局、簸箕街邮政所、万福桥邮政所、豆腐街邮政所

教育

幼儿园：地勘局机关幼儿园、成铁机关一幼、成都市第十七幼儿园、四川省轻工幼儿园、对外经济贸易委员会幼儿园、新华幼儿园

小学：成都市红光小学、成都市肖家村小学、成都市肖家村小学、成都市东城根街小学、成都市大有巷小学、草堂小学、成都市人民北路小学、北站小学

中学：成都第八中学校、省级示范性普通高级中学、成都铁中、省级示范性普通高级中学、成都第六中学校、省级示范性普通高级中学

大学：西南交通大学、电子科技大学、成都中医药大学、成都信息工程学院

 

项目基本信息

楼盘介绍

成都金牛万达广场位于一环路、人民北路交汇处，占据城市中心，绝版稀缺黄金地段。成都金牛万达广场是继锦华路万达广场之后的巅峰之作，是大连万达集团的布局西部的旗舰巨著。项目总体量110万平放米，汇聚万达集团旗精装SOHO、甲级写字楼等，涵盖居住、购物、休闲餐饮、娱乐、办公等功能，使符合性超强的大型城市综合体。项目以2倍春熙路、3倍锦华城的规模，打造目前西南最大城市综合体，升级城市传统商圈，铸造城市新中心，改变成单一市中心的城市格局，打造世界现代田园城市样本，助推成都向一线城市迈进。经过23年发展，万达集团现已成为中国商业地产第一品牌，形成了商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货、旅游度假为五大支柱产业的大型集团企业。总资产超过1400亿元。通过全国首创的订单式地产模式，与世界500强以及全球5000余家品牌商家强强联手，为成都金牛万达广场提供无可匹敌的商业资源优势：汇聚众多世界知名品牌店，更齐聚万千百货、国际万达院线、大歌星KTV、大玩家等主力店，涵盖吃、喝、玩、乐、购、住、行，打造多元化、多样性、一站式、24小时全天候的商业中心，全面升级城市商业中心功能，开创成都首个品牌繁华都市商业圈。

项目基本信息

物业类型：高尚住宅、公寓、写字楼、商铺

行政区域：金牛

项目位置：金牛 人民北路与一环路交汇处

交通位置：一环至二环 地铁一号线

周围交通：火车北站客运站、公交总站、32路、502路、27路27、27A、

32、32A、34、34A、83、106、113、412等路公交车一环路西北桥站下；地铁1、6号线上盖，3、5号线多个地铁站点围绕项目周围

售楼地址：人民北路与一环路交汇处

开 发 商：成都金牛万达广场投资有限公司

投 资 商：成都金牛万达广场投资有限公司

均    价：11000元/㎡  全款按揭2℅

历史价格：2011年05月23日—至今均价11000元/㎡

建筑面积：1100000平方米

占地面积：133400平方米

开盘时间：一批次开盘时间2011年3月1日

二批次开盘时间待定

入住时间：A组团2013年3月交房

竣工时间：2012年11月1日

住宅物业费：2.6元/平方米/月

预售许可证：成房预售中心城区字第8222号

绿 化 率：15%

容 积 率：7.00

装修情况：毛坯

物业公司：成都金牛万达广场投资有限公司

地铁沿线：1号线、3号线、5号线、6号线

付款方式：银行按揭贷款，一次性付款

按揭银行：中国农业银行、中国建设银行

项目特色：地铁沿线、教育地产

建筑类别：塔楼、板塔结合、高层、超高层

建筑单位：中建八局

工程进度：基础施工

建材装修：框架

楼层状况：32—38层

所属商圈：五块石

主力户型：2居室72平方米、1居室59平方米

规划户数：731户

车位信息：4500个（1：6）       产权年限：70年

 

 

项目SOWT分析

一、（优势分析）

区位：1、选址从城市最核心商圈变为城市副中心、城市的新开发区以及城市的CBD.

2、多种也太综合，合理搭配，形态多元化，功能上优势补充，投资收益最大化。

3、商业业态增加了体闲、餐饮、娱乐的比重，打造24小时不夜城。

优 势：1、成都金牛万达广场的打造，势必会完善五块石商圈的综合性商业，同时对整个区域的品牌和形象也会有所提升，也会带动其片区的整体消费。

2、汇聚众多世界知名品牌店，更齐聚万千百货、国际万达院线、大歌星KTV、大玩家等主力店，涵盖吃、喝、玩、乐、购、住、行，打造多元化、多样性、一站式、24小时全天候的商业中心。

3、区域优势：成熟的交通购物、餐饮、娱乐还是医疗等周边配套都能为业主带来方便、愉快等。

交    通：金牛万达广场拥有便捷的交通优势，除地铁1号线（已开通）、6号线（规划中）上盖外，周边联动规划中的地铁3号线、5号线，与火车北站与城际高铁总站遥相呼应，实现地铁、公交、客运、出租的“零站点换乘教育：满足从幼儿园到大学的所有教育配套。

4、车 位 比：4500个（1：6）相对来说车位比较多。

 

二、（劣势分析）

1、周边的乱破环境必将损伤金牛万达广场的品质，民意不看好。

2、飞速扩张的背后是万达出现的依稀阴影

3、人流太杂，治安不是很好,会影响居住的环境和带来一些安全隐患。

4、容积率7.00，容积率太高，居住舒适度降低。

5、绿化率15℅，绿化率太低，环境舒适度降低。

项目产品分析

主力户型为2居室72平方米、1居室59平方米

一、72平方米户型，两室两厅一卫一厨

优点：1、整体格局方正大气、绝无浪费面积

2、灵动可变、独立书房、豪华主卧系统应有尽有

3、3米开间观景阳台，是拥抱阳光的最佳生活场

4、通风、采光都比较好，动静流线比较好。

5、主卧与次卧都有一个衣帽间。

缺点：1、卧室与卫生间门对门

2、干湿、私密分区不是很好。

二、59.5平方米户型，一室两厅一厨一卫

优点：干湿分区较好

卧室有个独立衣帽间，卧室与客厅都有个放空调的地方。

缺点：动静流线、私密性、采光不是很好，浪费空间大、房子不方正

 

 

价 格 分 析

金牛万达广场均价11000元/㎡

根据周边其他楼盘的历史最低价均在9000—15000左右时，考虑到金牛万达广场是超大规模城市综合体，落址北一环稀缺中心领域。金牛万达广场涵盖大型商业中心、时尚步行街、高档住宅、精装公寓、甲级写字楼五大顶级业态，融购物、餐饮、文化、娱乐、办公、休闲及居住于一体，实现多元化、多样化的城市功能集成，通过一站式商圈的建立，全面升级区域配套，并且打造集商业中心、生活中心、商务中心三位一体的复合型城市新中心。

总评：与以上几个项目相比，不管是居住方面还是交通、配套方面，对业主来说都是一个提高层次与方便的地方，所以均价为11000元/㎡，也是具有相当优势的。新  T!

 

去化（销售状况）分析

 

在开盘前就已经有很多人预约，开盘后半个月时间就已销售50%，现在就只剩下8套57㎡商业住房，并且金牛万达广场修了一个呈L型的商铺将商业住房包围，以后也为居住的业主在生活上提供方便和娱乐，总得来说销售状况还是很好。

 

 

项目客源分析

首先金牛万达广场在规划的时候就把本项目定位于商业用地，主要是投资方，次要是居住方。

经过调查：在商业用地方面：一般都是企业老板在金牛万达广场入资；在居住用地方面：年龄在30—60岁之间，事业稳定且处于上升期与生活稳定并有稳定收入；具有较高学历，愿意接受新鲜事物和思想；家庭结构为夫妇，有子女；家庭收入较高，有车。

 

 

 

企划（推广）分析

金牛万达广场在网络上与广告上做了宣传，为销售阶段做了前期准备。

 

 

业  务  分  析

售楼地址：人民北路与一环路交汇处

售楼电话：400-888-2200  转15025

金牛万达广场的销售人员服务态度较差，也很散漫。

项目产品分析（建筑风格）

项目总体分析评价

探区位

金牛万达广场，这是个城北的“市中心”其实也很靠近大众眼中的市中心，它直接坐落在人民北路与一环的交汇处，绝对黄金位置，每天进出火车北站的人流量，以及一环路上的车水马龙，大大抬升了周边的人气。项目所处的五块石商圈，部分大市场正在向北3环以外搬迁；新的火车站在东3环内侧，五桂桥汽车站东，对火车北站的旅客能起到很好的分流效果，也可以缓解目前周边车流拥堵的情况。整个区域品质的提升指日可待。金牛万达广场的区域位置绝佳。

论交通

乘坐公交车的朋友选择27路、34路等环线车辆准没错。

另外一条线，市中心如何前往：在天府广场乘坐地铁1号线到人民北路站下，再顺着一环路向西步行七八百米；开车的朋友，驶入东城根街后基本一路上行，在北较场西路右转进入五丁路，再一路驶上一环路即可；公交方面，54路、57路和70路都可以到达项目附近。

看楼盘

金牛万达广场号称四川乃至西部规模最大、档次最高的城市综合体，占地200余亩，总体量超过了110万平米。城市综合体，顾名思义， 业态必然丰富，金牛湾大广场确实也结合了五大业态，包括：大型商业中心、时尚步行街、高档城市住宅、精装soho公寓以及甲级写字楼。业态的多样必然也满足了丰富的功能需求，要居住的或者办公、休闲或者购物、餐饮或者娱乐，通通都能满足。这类一站式商圈，其无法比拟的便捷性往往最被市民所喜爱，也全面升级了整个区域的配套，令周边的楼盘也是渔翁得利阿！

论服务：销售代表的服务态度欠佳，较散漫。