前言：

 

今天去看了金牛万达广场，还真是有缘，我之前就住在它 靠一环路的对面银色诗典小区  快两年时间每天上下班习惯从金牛万达的正门  也就是人们北路那边上班 因为挨着东边那路实在没法走商贩  汽车采购的人 还有卖早饭的人很多每天早上堵车是常见的事  一直以来也没认真去观察过它只记得每天拆房子   不好意思的说，城北以前给我的印象就是个大婶，一种市井但贴近生活的感觉，现在觉得大婶收拾了一下，居然变得有妇人的韵味了，美貌了很多，而且看到还有金牛万达居然在建，万达晓得的，一向有点那种高端感觉，建的除了居住房子还有其他比较配套的商业什么的，看来，大婶是要变成贵妇了

 当初没想过做置业顾问如今没想到踩盘得第一个点就是这里这次我一定深刻去了解一下它了。

调查日期：2011年6月18日 

调查对象：成都金牛万达广场

调查目的：  1、 通过对在销楼盘实地调查，收集沙河壹号项目及销售信息
2、 通过对资料的整理，研究楼盘区域、板块、配套、SWOT及消费群体；
3、 通过案例研究，提高自身素质；        

 

调查方法：访谈法、观察法、电话询问法、实地考察法

 

 

片区规划：

     金牛万达广场位于城北，一环路、人民北路交汇处，占据城市中心绝版稀缺黄金地段成 都金牛万达广场是继锦华路万达广场之后的巅峰力作，是大连万达集团布局西部的旗舰巨著。

　　项目以2倍春熙路3倍锦华城的规模，打造目前西南最大城市综合体，升级城市传统商圈，铸造城市新中心，改变成都单一市中心的城市格局，打造世界现代田园城市样本，助推成都向一线城市迈进。

 

 

交通状况：

          说起交通这个地方真是四通发达  火车北站有通往全国各地的车次关键是离的很近走路大概也就10分钟不到，汽车站包括：北门车站  荷花池车站  梁家巷车站  最远的车站走路也不过15分钟时间 公交车说起来就更多了。32路、502路、27路27、27A、32、32A、34、34A、83、106、113、412、502等路公交车

最大的亮点还是说说地铁  现在开通的地铁1号线  人们北路站刚好就在这个地方 因为现在广大市民朋友关注的重点就在地铁上面  没办法地铁真的很快  不堵车  不等红灯 而且速度快  更让人高兴的是接下来的6号綫也在西北桥处封定  还有3  5号綫规划都在不远处围绕  意思标志着  不管你去成都哪里都可以坐地铁直达  记住是直达不是转车。

项目的基本信息：

 

项目名称：金牛万达广场   

楼盘位置：成都市金牛区一环路与人民北路交汇处

开发商：成都金牛万达广场投资有限公司

承建单位：中建八局

物业类型：普通住宅  酒店式公寓

物管单位; 成都金牛万达广场投资有限公司      

占地面积：  133333 ㎡       建筑面积：1100000 ㎡                     容积率：7

緑地率： 15%                 楼层：32-38层

建筑结构： 框架               联系电话：400-606-6969                     开盘时间：2011 -4-23

交房时间： 2013年            总套数：731

车位数车位比：车位数4500  1:6          

价格：

9800-----1100每平方米

全款优惠2%

 

付款方式：

中国建设银行,中国农业银行

 

物管费：1.6元每平方米

工程进度：基础施工

 

四:  项目SWOT分析

 

1．     优点分析

（1）：品牌的优势

      公司的主营业务为商业地产投资及运营管理，核心产品是以“万达广场”命名的万达城市综合体。

截至2010年底，本公司已经在全国24个省、自治区和直辖市的45个重点城市投资建设了59个万达广场，其中已开业33个万达广场，正在运营14家五星级或超五星级酒店。本公司计划在2011年新开业17个万达广场，新运营12家五星级或超五星级酒店。作为率先实现全国布局的大型商业地产投资及运营商，公司在中国商业地产行业内居于绝对领先地位，是中国商业地产的领军企业。

（2）：交通优势

金牛万达广场拥有便捷的交通优势，除地铁1号线（已开通）、6号线（规划中）上盖外，周边联动规划中的地铁3号线、5号线，与火车北站与城际高铁总站遥相呼应，实现地铁、公交、客运、出租的“零站点换乘

（2），价格优势：

成都市城市版块相比价格相当便宜而且赠送面积很大升值的空间相当的大因为占据了城市中心绝版稀缺的黄金地段。而且周边包括城北并没有相对购物一站市的综合体。

（3）配套优势：                   

汇聚众多世界知名品牌店，更齐聚万千百货、国际万达院线、大歌星KTV、大玩家等主力店，涵盖吃、喝、玩、乐、购、住、行，打造多元化、多样性、一站式、24小时全天候的商业中心

2，劣势：

1，      周边的乱破环境必将损伤金牛万达广场的品质

在这边生活了两年时间  给我的感觉是 脏 乱 差  虽然说今年来城管  管理力度加强但毕竟在火车站  和在荷花池旁边  注定是改变不了他的治安  全国各地流动人口在此聚集

2，      其他方面：

　　　　“这一片区几乎都是些年陈久远的老旧住宅区，里面的大部分居住者为外来务工的租房客，他们大多在车站附近的批发市场工作。”一位在成都做布艺批发生意的浙江周姓老板说道，“在这里修这种高档商场啊，这边的人会不会嫌贵而不敢来买哦。”
　　　　而正在经过金牛万达广场围栏的一青年人说：“每次走到这儿，我都会提醒女朋友注意包包，因为这边治安确实不太好，靠近车站嘛，啥子人都有，扒手小偷猖獗得很。”
　　　　同时，一位看起来接近五十的男士说道：“你说这商场就算修得再漂亮，有钱人也不爱大老远地跑这来消费吧。”另一位正在马路上停车等待红绿灯的年轻人则说：“每次来这边办事，堵车已经是难免的事，停车也是个老大难的问题，围着街道转好几圈，都找不到一个停车场，要不基本就是停满状态，好不容易抢到一个车位，停车费10块，车库解释说物以稀为贵。”
　　　　在对目前金牛万达广场周边的很多稍显破旧的居民楼表达看法时，一位三十出头的女士说，这个广场周围到处都是多年前的老建筑，破旧的外观必然会影响以后万达广场的品质和档次。“试想嘛，一个富丽堂皇的建筑，被这许多低矮、陈旧的老建筑包围，实在有点像‘村中城’的样子，这可跟万达广场的繁华和时尚不想匹配。”
　　　　3：机会

人民北路是连接城市CBD（中央商务区）与荷花池批发市场、五块石商圈的重要商业走廊，但目前，其城市形象、商业业态等都比较落后。随着地铁一号线的建设，人民北路的交通将更为便捷，人民北路新商圈的打造也随之进行。而投资近百亿元的成都金牛万达广场项目是落户人民北路新商圈的第一个大型商贸项目，其业态不仅仅有大型卖场，更重要的是具备高档商务、人居住宅等功能，是人民北路商业提档升级的突破口。

l  威胁：

人员流动性太大：

虽然说在小区里面安保工作会做的很好  但是据我了解 之前我在荷花池上班女同事被抢包和手机等物品经常被偷是常有的事

    近几年如果是荷花池片区搬迁的话 又牵扯着施工拆迁估价连续几年时间空间质量  超音等等的一些负面影响

五：项目产品分析

主推户型一：

A1户型，建筑面积59.5平米，一室一厅一卫。双阳台小户，超大可变空间。户户采光见景，明厨明卫。动静、干湿分离。

B1户型，建筑面积72平米，两室两厅一卫。户型整体格局方正大气，空间利用率较高，浪费面积较少。该项目户型设计通风以及采光良好，项目不少户型客厅设置飘窗，这样使得采光和观景效果更好。户型利用率比较高，浪费的面积比较少。

 

六：  项目价格分析

金牛万达住宅均价：11000每平方米

由于未开盘主要价格区是9800----11000

全款优惠2%

七：  去化销售状况

可以说金牛万达的销售是很成功的  一期推出的所有房源当天就销售完毕。 

 

八  ：  客源

       从购房人员的穿着打扮来看大部分都是有一定经济基础的成功人士和商家比较多  尤其是买商铺的人因为门槛的确很高要想买房的人员必须先向银行存入400万，大家主要是看好这个绝好的市场和升值的空间吧

九：  企划

  

金牛万达广场其实根本不需要什么大力的宣传 很多闻到金钱味道的人都会控制不住前往去购买

它的外围贴有大型的广告画  一点是比较重要的自生的位置  占有有好的宣传力度来自四川各地到荷花池拿货的人  全部是商人可以把他的消息传到四川省的每一个角落吧

十：  业务分析

     我们那天是中午去的，算好时间大概是中午1点半的样子，事先我就想好了 决定扮演公司购房者  门口没有人接待  看看整个售楼部 没看见几个置业顾问  我数了一下一共4个人  我随便的包着沙盘转了一圈还是没人接待都坐在吧台那边慢慢的人多了基本还是没人接待我自己拿了一本楼书和几张户型图看了看  后来置业顾问多了 起码有10来个还是没人主动来讲解的  我实在忍不住了 主动去吧台叫人给我讲解  奇怪的是  原来她们是轮流值班的感觉  按顺序接待的  其他都在打电话玩手机    总体说来  哪个置业顾问 什么都没讲清楚  没主动介绍  都是我问什么她才说  由于2期没开盘  所以没销控表  也没样板间   也没留电话号码  包括自我介绍  等等

 

十一：   项目总体评价

     金牛万达广场是成功的， 其他什么都不用说我们拿业绩说话最直接  ，开盘当天推出住宅全部卖出 当然有这么好的业绩其实不只是 销售代表们 ，的功劳，  更多的是之前长时间的考察 ，和整体规划带来的结果 ， 金牛万达的成功 ， 估计让很多小的开发商眼红了吧  ，没办法 ，没有大量的资金 ，魄力 ， 品牌号召力  ，谁也不敢动吧 ， 光整个片区的拆迁费估计都吃不消。

综上所述金牛万达广场这次又捞了不少，在定位合选址上是成功的 ， 相信也将成为N年后大家商谈的一个典范之作。