摘   要

如今，在竞争如火如荼的房地产市场里，挂着“国际”牌子的项目比比皆是，“国际社区”成为风行一时的时尚名词，建筑形式的欧洲风一夜之间受尽宠爱。但当我们平静的思考后，不论是国外资金的注入，还是国际知名设计师的加盟，我们市场真正需要的并非简单的“国际形式”，而是希望这些“国际”的东西为成都的生活方式和居住价值注入新的血液，而这也是我们一直致力于追求的“国际内涵”。

一、 产品描述
（一）开发商简介
 北京佳州房地产开发有限公司---------是成都的第一个项目 ，他要入驻成都市场，客户的口碑占主要，因此他的质量和价格占一定的优势
。
（二）项目基本情况
1、 概况
项目玲珑郡位于武侯区武侯大道铁拂段，总占地70亩，建筑面积13万平方米，电梯小高层高档住宅，是五城区内的一个超低密度城市生态楼盘。该项目从整体规划出发，提出了一个人文、和谐、多元、生态的国际社区架构。周边拥有良好的自然生态资源，武侯大道，成双大道，临近双楠，成双大道，地铁3号线等城市主干道
2.交通状况
周边拥有良好的自然生态资源，武侯大道，成双大道，临近双楠，成双大道，地铁3号线等城市主干道
【中海国际社区】区位图
3、社区内环境及配套
旁边有金苹果幼儿园，簇桥小学，武侯区高级中学，成都师范大学分校以及多所高等学府所形成的大学城，拥有浓厚的人文环境。此外，社区还有集中商业区、医院、酒店、公交站、农贸市场等多项生活配套，打造真正意义的国际生活。
4、 项目主要参数及信息
占地面积：70亩
建筑面积：约13万平米
容积率：2.8
绿化率：41%
建筑密度：24.9%
车位比：1: 0.9
总户数：1544
总车位：1310
车位比：1: 0.9
电梯比例：2:7
物业形态：小高层电梯公寓
物业层次：中高端、高端
物管费（元/m2/月）：1.9
物管：北京有彬物业成都分公司                                                
主力户型类别：舒适型
均价：7500-8000元/平方米
朝向差价：200元/m2
层差价：100元/m2
销售率：20%  有特价房
开盘时间：2010年12月25号
交房时间:2012年6月
开发周期：1年
开发商：北京佳州房地产开发有限公司
投资商：北京佳州
推广公司：青铜骑士
代理商：成都思源经济有限公司
建筑风格：佳州风情
建筑设计单位：成都基准方中建筑设计事务所
销售部电话：028-85036666
5.开发期数
玲珑郡分两期开发
一期套二套三为主，63-100（平方米）
二期（待开发）
二、 项目SWOT分析
（一）优势
1、小高层，低密度，绿化高，中小户型为主全力打造新双楠，周边丰富的生态资源注定了项目价值的稀缺性，江安河生态公园，邓小平广场等休闲带
2、三环路，武侯大道，成双大道，以及规划地铁3号线，地铁3号线的开通，构筑起完善的立体交通网络，升值空间将大大提高。
3、大社区规模赋予其极强的包容性。产品分层次打造，涵盖了该区域板块各大主流人群。
4、高规格涉外商业、公建和体育公园配套建立了国际人文居住的物质基础。
（二）劣势
1、项目周边生活配套还不完善。
2、是成都第一个项目，没有众多品牌开发商的优势，并且区域内竞争将呈现白热化状况。
（三）机会
1、板块处于成长期，增值价值高。
2、通过“国际人文标准体系”的建立，使人们逐步认同主流人文居住区价值理念，板块升值潜力有望得到进一步提升。
3、产品结合本土特色，引入了许多先进的景观设计理念。
（四）威胁
距离中心城区相对较远，无法方便快捷地享用城中心丰富的生活配套资源。
（五）竞争对手分析
1、 竞争楼盘基本资料
项目  中海锦成
楼盘地址武侯区武侯大道铁拂段
主力户型区间
85-126
价格（元/m2） 均价：8000
物管费（元/m2/月）  2.1
2、 两个大品牌楼盘核心竞争力分析对比
中海锦成旁边有休闲广场，离闹市更近，影响休息
玲珑郡离闹市更远，比较清幽
三、 项目周边配套分析
1、 交通
交通配套方面，出社区大门左右两侧，均有公交站，步行五分钟即可到达，入城还是比较方便。
2、 购物
在购物配套方面，距离相对较近的大型购物超市只有几百米处的千盛超市，远点有红旗连锁，社区周边大型的购物超市教少，入住初期购物较方便。
3、 医疗
在医疗方面，社区周围的医院主要有武侯区三医院，武侯区五医院，5701医院等
4、 教育
在教育方面，学校遍布社区四周：主要有成都外国语学校和成都实验外国语学校，武侯区高级中学，成都师范大学分校以及多所高等学府，完善的教育机构分布使子女今后能够就近入学，选择面也较宽泛。
5、 休闲娱乐
在休闲娱乐方面，社区邻近邓小平广场邻近簇锦公园、江安河生态公园
6、 餐饮
在餐饮配套方面，有簇锦餐饮一条街，孔亮火锅，胖妈烂火锅，瀚洋大酒店等
四、产品分析
 
五消费群体分析
（一）目标人群定位
客源：在本地工作及本地人士客层：以二次置业和首次置业人士为主；年龄：在25－60岁之间；
   多为2-3-5人的家庭；
（二） 置业原因
 改善居住环境为子女提供良好的教育资源
 区域板块升值潜力大，进行投资保值工作便利或组建家庭的刚性需求

五、 项目总评
   项目配套比较完善，绿化高，低密度，全力打造新双楠，在者玲珑郡是北京佳州房地产公司在成都的第一个项目 ，既然要入驻成都市场，客户的口碑占主要，因此他的质量和价格占一定的优势