成都万科房地产有限公司成立于1993年6月25日，是深圳万科企业股份有限公司、香港永达（中国）投资有限公司两家股东共同投资组建而成。公司以开发中高档住宅为主，是一家专业的房地产公司。 从1999年起，成都公司已正式转变为万科集团的全资子公司，基于对成都市房地产市场前景良好的判断，经过长期深入的市场调研，成都已被总公司列为万科集团继深圳、上海、北京、天津、沈阳之后的第六大重点投资开发城市，此举标志着万科正式进入成都住宅市场。

本次项目调查为：天府大道片区“万科•海悦汇城”二期项目。

■ 调查目的：
1、 通过实地的对项目进行调查收集以获取相关信息；
2、 实地分析出项目的优劣势；
3、 通过实地亲身考察以便和所学的知识进行理论与实践结合。
■ 调查方法：
1、 以购房者角色进入项目售楼部及周边进行全方位的了解；
2、 通过网络和电话咨询进行一些补充。
■ 结果分析：
本次调查以实地考察为主，网络查询及电话咨询为辅，由于实地的一些参考数据和网络上略有不符，本次报告则以实地考察为准。由于第一次调查并以购房者的身份进行调查，收集的信息和资料足以了解该项目的全方位情况，但各方面还存在诸多不足之处。
片区和交通状况
片区规划：

万科•海悦汇城位于武侯天府大道（人民南路南沿线）和规划中的红星路南沿线之间，周边有即将开业的极地海洋大连海昌大型商业及中澳华大型商业体，规划中的南天府广场20万平米的新世界百货、家乐福等。

根据成都市对南天府的总体定位，南天府今后将是“现代商贸集中发展区”，整个城南副中心以南天府为轴线，延伸到三环路内，未来南天府片区将建成成华区的商务，金融，零售业和娱乐中心。随着极地海洋公园和南延线会展片区高端商业区的投入使用和即将开业的极低海洋大连海昌大型商场，将南天府的生活方式推向中高端，而随着中奥华商业体的加入，将会使南天府片区形成一个大体量的商业中心。他将成为成都市又一个大的商业圈，南天府持续升级模式会让这里的楼市热下去。

交通状况：

项目位于天府大道（人民南路南沿线）和规划中的红星路南沿线之间，周边拥有十于条公交线路。规划中的地铁1号线和地铁六号线都将经过于此，华阳客运站也据此不远，交通十分便利。

交通图

从整体的规划看，南延线片区将以居住为主，其居住配套随着区域内楼盘的开发在将在未来一两年时间内完全呈现，其强大的聚合能力将体现无余，成为整个城南乃至成都的核心居住中心区域之一。综上所述南延线商业片区规划及交通状况方面来看还是比较有优势的，无论是作为投资还是居住万科•海悦汇城都是相当不错的选择。

项目基本信息及产品分析
万科海悦汇城位于天府大道（人民南路南沿线）和规划中的红星路南沿线之间，周边有即将开业的极地海洋大连海昌大型商业及中澳华大型商业体，规划中的南天府广场20万平米的新世界百货、家乐福等。项目总占地面积156亩 ，1期占地面积20亩 ，建筑面积约6.2万平米，1期总户数1088户，2期占地面积51.2亩 ，建筑面积约13.4万平米，2期总户数2130户。 （目前，一期主力房源销售售磬，二期“格调精装公馆”在售，项目调查主要针对二期“格调精装公馆”。）

项目基本信息：

项目名称：万科•海悦汇城

开发商：成都万科华东置业有限公司

投资商：成都万科华东置业有限公司
物业现状：二期在建
物业管理公司:成都万科物业管理有限公司

建筑单位:中天建筑建设公司

代理商:成都思源经纪有限公司

景观设计单位:香港ADI雅博奥顿

建筑设计单位:上海筑易

整合推广公司:实效机构

装修情况：精装

建筑类型：高层

物业类别：普通住宅

价格详情：二期二批次起价60万每套

建筑面积 ：700000平方米

占地面积 ：103896平方米
停车位:1:0.7
绿化率：38.16%
容积率：4.75
开盘时间：2010年4月18日

入住时间：一期入住2013年7月31日前
付款方式：银行按揭贷款,一次性付款

按揭银行:中国工商银行,中国建设银行,中国银行,中国农业银行,交通银行

产权年限:70年

户 数:总户数2130户 当期户数2130户
售楼电话：028-82002525

A．产品分析

户型面积：58m2~60m2
装修状态：精装（9900~10000元/m2）
         
          

B：户型分析

万科•海悦汇城二期户型以58m2 ~ 60m2的户型为主，赠送客厅，厨房，生活阳台多处实用面积，计算半面积餐厅，格调精装高层的“两室两厅”是二期推出的主力户型，立足于业主的角度，注重各个功能细节，使户内有效面积最大化，同时有最大程度满足时尚、舒适、实用方面的人性诉求。

户型Ⅰ：两室两厅A

建筑面积：约58 m2

厨房带大生活阳台，客厅落地窗设计能更好的享受阳光，户型方正，南北朝向，同时享受大面积的赠送空间。

户型Ⅱ：两室两厅B
 
建筑面积：约60m2

户户均带入户玄关，厨房带生活阳台。客厅，餐厅相连均为落地窗，能享受户外阳光，主卧带一个衣帽间。同时享有大量赠送空间。

C:景观分析：
     万科•海悦汇城的园林景观有香港ADI雅博奥顿公司打造。采用“五重景观体系”设计，既草坪、矮灌木、高灌木、矮乔木、高乔木，层次上重叠搭配，使园林景观错落有致。同时根据花期花季做季节性景观，保证了四季有花，满足人们休闲和审美情趣的需要。

小结

房间设计特别注重空间的多样化、可塑性，力求功能合理、设施完善，动静分区明确、平面构成和空间组合的适用性强。万科•海悦汇城项目本身功能完善，在满足人们享受园林景观的同时，也能满足人们便捷生活的要求。

项目swot分析
S——优势分析

■高价值入厅门
中空断桥铝合金门，保温隔音，超过普通玻璃门价值30%。
■客厅地面铺装
斜拼东鹏玻化砖，四层地面材质拼装，易维护且且体现客厅气派，无污染。
■客厅壁纸
高级定制壁纸，暗纹现代感强，品质感和美观度分量充足，视觉感受美观、平静。
■客厅吊顶
三重灯光客厅更具层次，组合阴角线不再是被冷落的地方。
■长年限保修橱具
方太灶具、西门子消毒柜均5年保修，热水器3年保修。
■龙湖橱柜定制设计
特色的橱柜角落弧形设计，不再有清洁死角，同时橱柜柜门铰链加装气撑，方便主人拿放杂物。
■厨房动线
做菜、装盘、洗涤、消毒等环节，空间跨度更小，省时省力。
■地板设计
四层边带地板拼花，施工工艺繁复，设计层次感强，人体舒适度高。
■非洲特产地板铺装
安信实木复合地板，外包实木为非洲特产栾叶苏木（红檀木）。

■洁具
全球顶级品牌科勒及摩恩，降低客户的维护成本。

W——劣势分析

交通购物不便

周边交通正在建设中，导致目前交通比较不便，周边商铺还未入驻，购物不便

户型较单一

户型比较单一，均为两室两厅，且只有两种户型。

装修风格不具多样性：
由于是开发商统一装修，无论是用材还是品牌的选择都比较单一，虽然从装修品质不错但无法满购房者对居家个性化的需求。
O——机会分析

本案处于开发地段，多处商铺正在建设当中，后期会有很大的升值空间，随着地铁的开通和红星路的起用，无疑会大大提高购房者对本案的投资力度。同事也能对本案的大型综合商业和附近的商务公寓等带来多种综合性配套业带来无限商机。 

T——威胁分写

国家政策：

对于现在房价过高的问题，国家针对房价过高进行的宏观调控，包括限制购买二套房以上者，提高首付的比例等。导致房产市场低弥，也使得不少消费者犹豫观望。

同址内的竞争对手分析：

教育配套：南阳盛世身处华阳老城区，周边多所学校，本案只有一个外国语实验学校（西区）

购物配套：南阳盛世周边多处购物广场，现阶段本案周边还没有购物广场

价格：南阳盛世6000元/m2           海悦汇城 9900元/m2
综上所诉：对比海悦汇城的精装房，南阳盛世还是相当有竞争力的。

价格分析
本案一次付款优惠4%，按揭优惠2%，（精装房：1将装修款一同并入房款，一同参与按揭。购房首付三成相当于装修也付了三成，入住不再准备装修款。2。整体入住成本降低，节省仓储和运输的成本，专业设计师保证高水准的设计品质，同时很好的控制空间设计费用。）

物管费：2.26每平米

临时定金：2万元

车位价格：20万
万科•海悦汇城均价为10000元每平方米，在这一区域来看同类产品中最高价格的项目了。

去化分析
自3月二期开盘至今，已销售总房源的的85%，仅剩余100于套房源。

客源分析
80后青年，精英青年专属社区

企划分析
售楼部：分区合理，服务人性化，为顾客提供餐饮、茶点

户型图：彩色，直观

广告、媒体：二期二批次未做宣传

业务分析
虽然目前销售部非常的忙，但本案售楼部的置业顾问仍然很热情。主动介绍并为客户分析目前的在售户型。大概介绍了区域情况后就向客户主动咨询所需要了解的信息，并耐心细致的回答顾客的提问。并主动带顾客参观样板房。
项目总评分析及评价
虽然现在海悦汇城的配套还不是很完善，但是随着周边商铺的入驻，这里会成为另一个商业圈，他的两室两厅格局也将是精英青年的首选。从未来的发展来看，万科•海悦汇城被誉为城南第一哥是实至名归的。