一、案名分析

慕和南道是以好莱坞象征梦想与成功的 Mulholland 大道为启示，代言成都城市新中心高尚住区。

二、 片区规划、交通及配套

（一）            板块潜力分析

早在2005年，经过大量的论证和实地调查,通过“成都城市地理新发现”大型公益性专题报道提出了“中产城东、人文城西、财富城北、国际城南”的新城市定位,这不仅颠覆了成都的区域偏见,而且也预言整个成都的城市发展走向。而作为未来城市新中心的城南更是成都由此走向世界的起点。

未来的城南定位，将不仅仅是成都副中心，而是“城市新中心，现代化新城区”，将有50多万居住人口、60多万就业人口。具体规划为两中心两基地一住区。从曾经的副中心升级至新中心，全新的定位成为了新城南未来的发展方向。不仅如此，北起火车站，南至华阳，西至铁路西环线，东至府河。该片区属于成都市中心城向南发展的核心区域，同时也是成都国家级高新技术产业开发区南部园区的所在地。成都市高新区宣布，将用3-5年时间打造一座科技、商务、国际、时尚、宜居的天府新城。高新区规划局负责人同时表示，“在这里我们要建的不仅仅是一个区域，而是一座城市，就连这里建设的社区都将是全开放式的，是一座没有任何隔离的城市。”未来，这座新城将拥有相对独立的、完整的城市功能，让周边的居民在南三环外也能享受到便捷、现代和快乐的城市生活。

 新规划在国际新城南“城市新中心，现代化新城区”的发展总目标之下，又分为建设“行政办公中心”“ 创新研发中心”“区域总部基地”“现代服务基地”以及“宜居人文住区”五大子目标。五大子目标将支撑起国际城南的未来。功能与目标明确，作为新的城市中心，新城南的规划较之旧的城市中心，设计更加完善，配套更加合理，而且城市功能也更符合未来生活居住的需要。

1、“行政办公中心”

目前，新城南作为行政办公中心已初见雏形。在新城南，成都市级的办公楼群、高新国际广场建成、成都海关大楼等已经建成，成都中级人民法院，成都市高新区检察院等也正在建设当中，新的城市办公中心已具有雏形。在城市市级行政机构的主要聚集之下，该区域作为全市政治、经济、社会、文化的发展决策中枢和地方政府服务中心的作用将日益突出。

2、“创新研发中心” 

地处站南组团的科技孵化园和大源组团的软件园，是成都全市高科技企业孵化及软件研发行业的最大聚集地，目前已经积聚了IBM、诺基亚等国内外知名的软件研发基地。同时还有长虹、金山等国内外的知名软件企业在软件园区的自建位置已经开始建设。自主创新的高新技术、软件研发和服务外包产业是成都市大力发展的战略性重大产业集群，目前尚处于成长阶段，创建世界一流高科技园区，是本片区重要的城市建设目标之一。规划的天府软件产业园采取政府统一建设、企业自建和第三方开发建设模式，预计将形成约1000万平方米的软件研发及科技创新硬件设施区域，在2010年将达到800亿的软件销售收入，容纳20万从业人员。因此，本片区作为城市中心城的创新研发中心，将大力培育和发展成都市高科技自主创新能力，并助推实现产业化。本片区将成为成都市乃至整个中国西部知识经济产业的一个创新源头。

3、“区域总部基地”

从区域总部来讲，高新区提出区域总部已初见端倪。目前已有川投集团等大公司区域性的总部落户在此。同时新希望、通威、中信、中石油、正大集团等大投资商已经或即将开始兴建高端的写字楼，必将进一步吸引总部办公经济的入驻。区域总部这一块，它主要是承担新经济职能，因为总部经济是一个新的经济形态，企业总部集中了企业价值链当中知识含金量最高的部分。政府行政办公中心的迁移，往往能带动大批的大企业往周边集群，通过信息交换和合作最大化地发展地域经济。目前，大企业的区域性总部跟随市政机构的南迁至站南组团、大源组团的天府大道两侧入驻已呈明显趋势。这些总部的聚集将使得本片区成为成都中心城市决策资源、服务信息资源最为密集的区域，成为地区经济发展的策源地和中枢。

4、“现代服务基地”

中国银行、中国建设银行、平安保险等金融服务机构已在新城南分网布点。中国联通、中国网通、中国移动等国内主要信息的服务商也将在这里设立办公服务平台，中国建筑西南设计研究院等办公总部大楼已经动工兴建。成都世纪城会展中心已建成并投入使用，承接了汽车展览、住博会、糖酒会等大型会议的展览会，在国内享有较高声誉。有超五星级酒店已经开业，还有一些五星级酒店正开始兴建。随着区域总部、软件等科技研发企业的聚集，该片区对现代生产性服务产业的需求大大增加，从而刺激了该片区现代服务业的快速发展。 “新规划”认为，现代服务业的发展与区域性的公司总部和大型创新研发企业的发展相互促进，相得益彰。

5、“宜居人文住区”

站南组团和大源组团高标准地规划了若干居住区，并以宜居和人文化作为其区别于成都市其他居住区的鲜明特征。该片区将配套建设的大中型商业服务业设施、高档次文化娱乐设施、医疗设施等，是区域宜居的主要支撑。各类配套设施和就业、居住人群的高端化，必将使其成为成都中心城最为国际化和最为现代化、人文气息最为浓厚的宜居住区。就目前而言，该片区高档住区林立，凤凰城、兰庭、南城都汇、南苑小区、天鹅湖、英郡等一大批现代化高档的住区拔地而起，吸引了成都的创业高薪人士到此安居兴业。整个片区的商业、服务业、配套设施，正在综合化和高档化。已经开业的宜家家居和迪卡龙、欧尚等大型购物中心构成了国际新城南的国际购物商圈。仁和春天百货等也将开发，包括伊藤洋华堂这类型的大型商业也入住大源组团，2年后即将开始营业。除此之外，SM，沃尔玛，富森美家居也会丰富整个南部新区的业态。海洋乐园、现代艺术馆、歌剧院、主体公园、综合性体育公园等不仅能满足本片区的需求，还能辐射全市甚至全省的需求。已经建成的市第一人民医院，还有已建设的国际医院，华西口腔医院、瑞丽医院，将形成公共医疗与私人医疗并存的医疗康复保证体系。还有成都七中等私人教育与义务教育相互补充的国际化教育体系，有些已经建设完成，有些已经开工，有些已经进入设计阶段。高标准配置的生活配套设施极大地提升了本片区的居住生活品质。宜居人文住区发展势头强劲。慕和南道正位于此区。

6、3000亩  成都金融后台中心扩容

原成都金融后台中心规划园区，占地1000亩至1500亩，处于大源组团商务片区内，扩展后的成都金融后台服务中心规模将达到3000亩，能吸引更多的金融机构入驻投资，从而产生更大聚集效应，将大大提升大源商务组团甚至整个成都作为西南金融中心的影响力。

从金融后台服务中心的现有园区的发展来看，目前已有11家金融机构入驻，包括中国建设银行客服中心，中国工商银行电子银行中心等，总投资规模达到100亿元。作为成都打造的新城市核心南城，金融商务功能将是体现区域价值的关键，而目前区域内的金融商务功能还比较欠缺，金融后台中心园区的供不应求也正体现出这一点。随着政府的搬迁，区域的经济发展潜力还将得到进一步的挖掘，区域投资强度还将进一步加大。预计在2-3年内，金融后台中心将成为一个投资超过100亿元、从业人员超过10万人的中国西部最大的金融后台服务产业园。

7、中国西部领事馆区核心位置

成都现有的棕北领事馆区，该区域的楼盘价格随着领事馆的聚集，房产价值不断攀升，而这个区域的房产将会长时间保持在一个较高的水准上。而于今年即将开建的中国西部领事馆区，未来会有20多个领事馆聚集在这里，有官邸，有住宅，有高档写字楼，酒店，还有相应的休闲配套设施。而慕和南道就处于这个区域的核心位置，试想一下，一个美国领事馆就造就了今天的棕北，那将来20多个领事馆聚集在此，未来的升值潜力会有多大，不可估量。

此外众多的港资大鳄及国内的品牌开发商，如和记黄埔、九龙仓、新鸿基、新世界、中海、华润正是看好城南未来巨大的发展潜力，纷纷在此抢滩布局，国际城南依旧是成都楼市最闪耀的明星，而且整个城南的热点区域将从二环路前后转移到三环外，一个崭新的新城已经绚丽登台。有关数据显示，新鸿基、新世界、和黄、九龙仓等4家港资公司在城南的投入就将超过100亿元，再加上已经驻扎在此的华润置地、中海地产、天府长城、宏信房产、雅居乐、润扬房产、森宇集团……如今的城南一派欣欣向荣。

从当前城南的地产开发看，一批重量级城市大社区正在形成，一批新型主题商业和高档社区正拔地而起，城南区域的产品形态在全面升级的同时，也使城南的版图不断延展，影响力不断加大。据新世界地产透露，该公司将在南城开发50层高的成都最高摩天豪宅，而天鹅湖花园2期就有11栋45层的住宅楼；成都雅居乐花园也包含多栋30层高的住宅……显然，未来的南城将是高楼林立、都市气息浓厚的国际化新城区。当前南城的城市竞争力已从房价的增幅上体现出来，尤其是部分环境好、品质高、配置全的低密度住宅，房价甚至高于市中心。

慕和南道位于这样一块投资过百亿，供地规模达5000亩，居住人口达50多万宜居并拥有与传统城区快速无缝对接的地铁1号线、地铁5号线、元华大道、站华大道、天府大道红星路南延线享有便捷的交通枢纽，集办公、商务、购物、生活、休闲于一身的现代化城南新区，发展前景值得期待。

(二) 周边生活配套

慕和南道位于南延线迎宾大道核心地段，周边配套成熟，生活品质较高，以下主要从交通、休闲、购物、医疗、教育、金融服务六个方面来阐述。

交通；作为城南双地铁物业，2010年开通的地铁一号线和规划中的地铁五号线，让出行方便的同时也提升了物业价值；就公交线路而言，楼盘附近有公交线路501,504,805,809,819,801,815路均可到达 ，乘车较为快捷便利。三横”从北到南依次为三环路、绕城高速和迎宾大道，“四纵”从西到东分别是元华大道、站华大道、天府大道和红星路南延线。

  休闲；极地海洋公园及体育公园、蓝湖公园、滨河公园、世纪生态公园、湿地公园、golf球场、会展配套、戛纳印象、深长城以及远大休闲商业街。

  购物；伊藤洋华堂、欧尚、家乐福、人人乐、宜家、富森美家居等大型卖场，可满足业主的购物需求，伴随站华大道的通车，项目更加快捷地直通。

  医疗；成都市第一人民医院、华西妇女儿童医院、德国巴伐利亚、锐力国际医院等多家知名医院。

  教育；成都七中、石室外国语中学、国际美视学、四川文化产业职业学院，锦江小学，成都七中育才学校附属幼儿园等，满足了从幼儿到中学的教育服务。

   金融服务；慕和南道位于城南会展商圈，拥有工行、农行、建行、中信、招行以及众多金融机构，发展潜力大，能提供完善的金融服务。

三、    项目基本信息

(一) 开发与管理单位；

开发商：成都硕成实业发展有限公司

投资商：成都陇海创业集团

施工方：成都市第八建筑工程公司 成都勤信建筑工程有限公司

物业管理：成都同创物业管理有限公司

整合推广公司:厚土品牌

(二) 地理位置

位于高新区南延线迎宾大道右转前行500米（光明城市旁50米处

 

(三) 项目主要经济参数

物业现状:结构封顶
占地面积: 107333.87平方米
建筑面积:540000平方米
总户数:3907

容 积 率 5.00

物 业 费 1.60元/平方米·月

绿化率： 30%

车位比：1：0.7

价格：平均单价：5400 元/㎡ ，最低单价：5100 元/㎡， 最高单价：5800 元/㎡

户型状况：一居60㎡ 二居87㎡ 三居90㎡-109㎡ 四居156.53m² - 184.00m²   五居160.00m²

建筑状况：16栋26-33层高层电梯。

公摊率：12.·5%-16·5%

 (四) 园林景观与小区配套

社区设计特别增加了融合尖端科技的“负氧离子发生器”(人造雾系统)，除了营造清凉的感受外，还让整个社区享受到“富氧健康的生活”。还包括蔚蓝泳池，绿荫篮球场、网球场以及羽毛球场等。其中泳池共有3个，成人游泳池、儿童游泳池和极具典型南亚生活特色的“香薰按摩池”。设有高级酒店式入户大堂，豪华品牌电梯、高级花岗石裙楼外墙、全方位科技智能安防系统、科学创新水电布线、五星级酒店式管家服务。

南亚度假建筑讲究对称与平衡，在慕和南道的建筑设计中，首创[双H半围合]规划最大限度地融合了建筑与南亚风情园林的特点，左右H组团，取得内部景观最大化，建筑之间平均楼间距得以保持在80米左右，最大楼间距达到250米。

“入户花园”、6米挑高“空中花园”与自然多向沟通；独创“变维宽享空间”通过不同平面高度的错位布置，打破空间单调，形成不同高程与尺度的功能分区，使室内空间充满活力和生趣；客厅开间平均达到4.8米，最宽更达5.4米，主卧开间增宽到3.9米，虽然只是30厘米，对于SPA的一个伸展足以成就空间尺度的品质飞跃。

  硬件配置上，设有高级酒店式入户大堂，豪华品牌电梯、高级花岗石裙楼外墙、全方位科技智能安防系统、科学创新水电布线、五星级酒店式管家服务……

四、 项目SWOT分析

（一） 优势分析

1、城南会展经济圈优势；

依托城南会展经济圈，区域发展前景一片看好。

2、地铁物业优势；

  2010年10月开通的地铁一号线以及规划中的地铁五号线方便出行，宜居程度高，并且地铁对不动产升值的影响不可小觑。

3、东南亚风情园林及小区配套；

  蓝卡威东南亚风情带给业主高品质的环境享受，项目特有的“人造雾”系统提供健康、自然的居住环境，形成特有的竞争力。

4、楼盘建设集群效益；

  华润、中海、远大等知名大型开发商在该区都有项目建设，使得该区整体发展较为成熟，实现资源共享。

5、开发商品牌；

  投资方陇海集团，实力不俗。旗下拥有八家控股公司，以成都、海南等国内重要城市为基础，并成功拓展多项海外业务。成都主要作品：城西“丽景华庭”、别墅“迎宾大道1号”、城南“慕和南道”、国际酒店“希尔顿”成都国际顶尖五星酒店。

 6、性价比优势

  慕和南道60-160㎡性价比较高，起价5100元/㎡，实得约4380元/㎡。最高优惠6.5万，有较强竞争力。

 (二) 劣势分析

1、行政区划分于双流县，对于外地想要迁移户口到成都的客户来说吸引力较小。

2、地铁开通前出行对私家车的需求较高。

3、6米空中和花园不一定适合所有业主的居住要求。

4、1︰0.7的车位比略显不足。

5、虽然有欧尚、宜家等大型卖场，但中小型市场素质不高，可能造成业主生活不便。

(三) 机会分析

1、地铁1号线的即将开通于在规划的地铁5号线将极大的解决出入城区问题。

2、该区在未来将划入高新区，使得户口问题提得解决并提升地段价值。

3、较低的市场定位使得慕和南道可以分流华润凤凰城、中海兰庭等高端住宅小区的下游客户。

(四) 威胁分析

1、2010年4月国家出台的房地产新政对市场影响较大，目前市场处于观望阶段，而且从慕和南道本身的目标客户群来看，大部分属于改善型需求，二套房贷提高到50%，贷款利率上浮10%，提高了购房的门槛，影响的住房销售，考验楼盘 抗跌能力。

2、华润凤凰城、中海兰庭等高端定位项目与光明城市、华银美景等同等定位项目对慕和南道有一定的竞争冲击。

3、出租：南延线楼盘众多，新盘大量交付过后房源增加，加大了慕和南道的出租难度。

4、成都目前公开了6050套经济适用房，对较低定位的项目形成一定冲击。

五、价格、竞争对手分析

(一)     价格分析；

目前慕和南道均价5400 m²，最低5100 m²，最高5800 m²，

优惠情况：一次性付款优惠2%，按揭付款优惠1%；90平米以下优惠2.5万，90-120平米优惠4万，120平米以上优惠6万

此价格使得慕和南道拥有相当的竞争力。新会展片区的发展与成都地铁的完工使得本项目的升值空间巨大。

(二)     竞争对手分析

 1、华润凤凰城最低价7800每平米、中海兰庭清盘一口价85万/套左右，这两项目是很成熟的高端定位小区，因市场定位与销售档期的不同对慕和南道的竞争冲击不会太大。

2、光明城市均价 6300 元/㎡，绿 化 率 37%，车位比1:0.9，与慕和南道处于同定位，就小区品质上对比，两者几乎并驾齐驱。

慕和南道的竞争对手为光明城市，低绿化与低车位比是慕和南道的硬伤，而慕和南道的东南亚风情与人工造雾等园内设施也为其加分不少。两者几乎是共享周围的基础设施，可比性不大。慕和南道交房光明城市较早5到7个月，现房对客户的吸引力大于期房。最主要的房价因素慕和南道比光明城市低900元左右，总的而言慕和南道的性价比大于光明城市。

六、去化分析

  慕和南道七月最高销量为一星期20套，按户型销量比较：套2大于套3居大于套1。现在慕和南道一期剩余少量现房，为140-160㎡户型，优惠后5600元/㎡；二期一批次现仅剩余几十套房源，为60-160㎡户型，优惠后均价5500元/㎡。

七、 标消费对象

（一）项目目标人群

慕和南道的消费对象主要为具有一定文化水平，注重居住环境与生活品质的企业白领、中产阶级、房产投资者、养老、企事业单位公务员以及私营业主。

（二）群体特征

在高新区工作的it人士、企业白领、双流县的私营业主、城区外迁的居民、为小孩或老人解决住房与养老问题的中产阶级、外地来蓉客户与看好本区域发展的投资者。

年龄在25到60之间

家庭收入5000以上，有车，拥有一定储蓄积累。

工作、后代学习转移到城南。

为老人养老买房。

希望提升居环境生活品质而从城区外迁。

看好城南片区房展前景的投资者。

购买力中等的外地来蓉客户。

八、项目总体分析评价

 1、慕和南道的主要价值点是1、位于国际城南的大区域中，这个区域被认为是成都市未来最具发展潜力的区域，是成都这座城市未来的新中心。不管是从市政规划，交通，生活配套，产业布局，工作和居住人群的经济收入和消费水平，在成都东南西北四个板块中属于一个高端板块。

2、位于新会展片区，紧邻地铁一号线和五号线，升值潜力巨大。

3、地区发育成熟，基础设施全面，生活品质高

4、慕和南道户型合理大方，环境优美并有东南亚风情、人工造雾等独特设计，宜居度高。

是一个居住与投资都具有一定价值的项目，值得考虑。