华置 西锦城

项目调研分析

                                             白班56期何明瀚

 

产品分析

 

项目案名分析

华置西锦城中的“华置”，代表“华人置业”。这是华人置业集团旗下爱美高地产公司进驻成都的第一个项目，以“华置”为前缀的案名意在打出开发商名号，为以后的项目铺垫出品牌形象。

“西锦城”着意在项目方位在锦城以西，另取“锦”字，体现项目的高端、繁华。

项目信息

基本信息：

开发商：爱美高房地产(成都)有限公司

        注册资金：20亿

员工人数：10-50人

代理商：中原地产

规划设计：香港贝尔高林（园林），吕元祥建筑师事务所（建筑）

建筑施工：深圳中海建

物业管理：成都忠信物业管理有限公司

工地位置：成都西，迎宾大道165号

售楼部：成都西，迎宾大道165号

开盘日期：2009-10-31

工程进度：一期封顶断水，二期各楼进度不等

交房日期：2010-12

联系电话：028+87510088

 

环境分析

位置：城西偏北，羊西线北侧迎宾大道旁

区域现状及发展：项目所处的国宾板块位处城西的交通要道羊西线上，以金牛宾馆为中心，是成都市政府近期规划的高档别墅住宅区。由于金牛宾馆的存在，国宾板块以生态优良著称，板块内拥有众多知名生态园区，生活环境之好毋庸置疑。随着政府在国宾版块的大面积低层住宅规划以及地铁线路的通过，房价已经并会继续高涨。

交通：项目附近便有交通路线丰富的茶店子公交车站、茶店子车站和规划的地铁2号线“茶店子客运站”站点；西三环、羊西线、迎宾大道、金牛大道的环绕，发达的交通网络纵横交错于项目地块周围。

项目附近交通路线：

公交：

4路：茶店子公交站-总府路-五桂桥公交站

82路：茶店子公交站-成温立交桥-青羊宫-新南门-成仁公交站

86路：茶店子公交站-营门口立交桥北—火车北站-文德路东

108路：茶店子公交站-交大路口-火车北站-十陵公交站

310路：茶店子公交站-金牛宾馆-玉龙桥-团结公交站

337路：茶店子公交站-三环路凤凰立交桥-熊猫大道口-富森美家居

338路：茶店子公交站-三环路草金立交桥-八一家具城-百锦路-簇桥

341路：茶店子公交站-蜀汉路-西玉龙街-双桥路-成洛路公交站

405路：茶店子公交站-二十中-金沙车站-成都花园-机投镇-金华江安和村

716路：茶店子公交站-迪康大道-598厂-友爱镇

805路：茶店子公交站-营门口立交桥南-新成温路口-红牌楼-华阳客运站

 

地铁2号线：茶店子羊犀立交--金沙遗址--蜀汉路东--白果林--中医药大学--省人民医院--通惠门--将军衙门--天府广场--春熙路--东门大桥--牛王庙--牛市口--塔子山公园--东大路--成都东客站--成渝立交--惠王陵--洪河--成都市行政学院

购物：8分钟车程：欧尚、麦德龙、西单商场、沃尔玛等

餐饮：羊西线各类餐饮店、一品天下美食街等

娱乐：金牛公园、非物质文化遗产国家公园等

教育：四川外国语学校、二十中、茶店子小学等

医疗：8分钟车程：成都市第五惠民医院、西区医院等

 

产品分析：

基地面积：73914㎡

建筑面积：45.26万㎡

栋数及楼层：9栋27+1高层电梯住宅

规划户数：一期1204户，全项目共2851户

户型面积：87-251㎡套二至套五

绿化率：30.9

主力面积：87-89㎡套二

面积配比（一期）：套二：套三：套五=4.3：7.75：1

附加值：德国蒂森克努伯电梯、法国兰舍中央新风系统、施奈德okken高可靠性低压开关柜、美国ITT变频恒压供水水泵等

总体布局：围合式庭院布局

装修情况：清水房

价格分析

单价范围：7400-8600

均价：上报8100，实际估计8500左右

主力总价：约3.6亿元

可售总价：约10.3亿元

物管费：2元/㎡

车位：规划上报1：0.7（2017个），实际建造1：1以上

付款方式：一次性付款、按揭付款（无公积金按揭）

扣率：一次性2.5%，按揭1%

价差：各层单独作价，无价差

 

去化分析

销售率：总房数尚余116套，销售率在90%-91%之间

去化速度：约4套/天

去化顺序：套三>套二>套五

 

客源分析

区域：以成都范围为主

年龄层：实际付款者以40-50岁为主

职业特征：除为子女购房者以外，基本都是二次置业的高级白领、企业高层以及大量公务员

置业用途：投资与自住都有，未交房，故比例未知

 

企划分析

广告媒体：《华西都市报》《成都买房》《居周刊》、新浪房产网、汽车站牌、路招等

主诉求点：高端建筑及园林配置、已完工商业楼盘、准现房、地铁

 

业务分析

售楼部：售楼部装修极佳，现代、华丽。设有体验间，将高端建筑配置的主诉求点明显突出。设有放映室，可观看项目效果视频。不足之处是没有区域沙盘。

售楼人员：售楼部开门后，售楼人员还未到岗。

          有一名售楼人员态度极差，已向其主管投诉。

          大部分人员专业性强，态度良好。

竞争对手情况

万科 金域西岭：

这个项目是别墅与高层的混合体，正在发售项目二期的高层电梯住宅。

高层户型以130㎡套三为主，与本项目有所重合。

价格比本项目高，但是交房是精装房，所以实际价格相差不多。

高层建筑布局为兵营式布局，采光等较差。

售楼服务极好。

绿化率较高。

 

中环 西岸观邸：

该项目建筑特点是超大中庭、超大楼距。

正在发售项目二期，预计2012年交房，主打推出“套二变套三”可变户型。

该户型很大的赠送面积再加上本身价格及物业费较低，使这个项目在国宾板块里比其余楼盘价格低廉许多。

物业顾问为第一太平戴维斯，专业性极强。

绿化率较高。

 

居然：

预计8月开盘，占地仅4700余平米，并且户型设计较差，对本项目影响较小。

 

项目SWOT分析

项目优势分析：

项目区位优势分析：

项目处于国宾板块，正面临2010年的强势启动。一旦市场上扬，这个板块必定是发力最猛的区域之一。而国宾板块的可供开发土地已接近绝版，处于国宾板块最核心位置，并能体现城市、低密、品质生活三重区域特点的华置西锦城，必然是国宾板块的居住标杆。

 

项目交通优势分析：

项目位于迎宾大道中段，离茶店子公交站很近，距离地铁2号线恰是500m的最佳范围。另外国宾板块还与成灌快铁有交汇，在成都仅此一处。坐拥两大热门交通资源，未来升值空间极大。

 

项目品牌优势分析：

华人置业在香港一贯有“香港铺王”之称，拥有数十年高端物业开发经验。建筑规划是国际一流、亚洲建筑最富盛名的吕元祥建筑师事务所，园林景观设计则由全球顶尖的贝尔高林公司进行，建筑施工单位是国内最富声望的深圳中海建。三大国际公司合力打造的楼盘，一定是城西顶尖的经典之作。

 

项目销售部门优势分析：

本项目销售代理公司为知名代理公司中原地产。

 

项目规模优势分析：

本项目总占地45万余㎡，在国宾板块属于最大规模项目之一。由于国宾板块可开发空间已基本告罄，这样的项目规模无疑会加大本项目的产品价值。

 

项目产品规划优势分析：

项目采用创造性的线段式弧线围合布局，就像花瓣一般，每一户都能感受到项目的超大中庭景观和超百米的楼间距离。大堂6米挑高，豪华电梯间、水晶灯和考究的石材，都让人感觉到其中蕴涵的高端品质。

 

项目户型优势分析：

以87-89㎡套二及112㎡套三为主，均有其独特卖点。所有户型均设有入户花园，凸显业主身份。

 

项目绿化景观优势分析：

由贝尔高林公司设计的五重景观，迎宾树阵、中央庭院、底层架空、中空绿岛、入户花园，制造出立体风景。另有千余㎡超大无边界游泳池，尽显高端品质。

 

项目配套优势分析：

项目自身配备25000㎡超大规模集中商业，且已完工，正在进行招商。内有3000㎡左右“缤纷生活馆”，各类运动室、休闲区及生活配套的完善程度都远远超过同类项目。

 

项目人文气息优势分析：

项目处于金牛宾馆规划区边界，享受国宾级的生态环境，坐拥城西无处不在的人文气息，完全体现了国宾板块的优势。

 

项目准现房优势分析：

项目为准现房，预计12月即可交房入住。与区域内的竞争楼盘相比，很有优势。

 

项目劣势分析：

项目品牌劣势分析：

本项目是华人置业集团在成都的一号作品，此前没有品牌人气支撑。邻接的万科楼盘则在成都很有人气，在品牌上略逊一筹。

解决：在对客户介绍开发商时，要表现出强烈信心，并用其具体信息提升客户信心。

 

项目产品规划劣势分析：

区域内主要竞争对手——万科 金域西岭的“别墅+高层”规划，使其一侧高层的视野极好，号称“三公里无边界视野”。

解决：强调本项目规划优势。

 

项目价格劣势分析：

本项目的价格是周边楼盘中最高的。（金域西岭是精装房，除去装修后的实际价格比本项目略低）另外由于本项目一期已经到了尾盘阶段，价格已经提升了不少，所以从投资角度上来看，吸引力反而不如一些周边楼盘。

解决：说明本项目的高端品质，强调高品质楼盘的投资风险较小。

 

项目绿化景观劣势分析：

金域西岭以及西岸观邸的绿化率都达到了35以上，而本项目只有30.9。在指标分析上略逊。

强调本项目绿化的实用性。

 

项目装修劣势分析：

金域西岭的交房标准是精装房，并且装修质量很高。扣除装修费后与本项目价格差不多，却为业主省了装修的很多麻烦，劣势明显。

强调统一精装房没有个性，体现不出户主自己的风格。

 

项目户型劣势分析：

金域西岭的户型较单一，但设计非常科学；西岸观邸设计了“套二变套三”的可变户型，是其主要卖点。户型上本项目不无劣势。

强调本项目户型的特色，淡化竞争对手的优点。

 

项目配套劣势分析：

金域西岭正在规划40000㎡商业中心，一旦建成，对本项目商业方面冲击较大。

强调本项目配套商业中心已经完工，比金域西岭更早招商，质量较高、风险较小。

 

项目物业管理劣势分析：

虽然忠信物业在专业水平上无可挑剔，但在国内影响力不算很高。而金域西岭的物业管理公司是业内极富盛名的万科物管，而西岸观邸的物管顾问则是全球顶尖的第一太平戴维斯，在物管方面比本项目更有优势。

用忠信物业的实际数据对客户进行说服。

 

项目机会分析：

 

项目政府规划机会分析：

国宾板块在成都政府规划中是一个重点，未来对于人文城西的扩展建设正是对准这个区域的。相信在政府的扶持下，这一板块的生活配套将更加完善，物业价值也会有极大提升。

 

项目交通规划机会分析：

地铁一向是拉高地价的重要工具，处在较早完工的地铁2号线旁的地段，升值空间不可限量。另外直达青城山的成灌快铁也是一个重要利好。

 

项目客户定位机会分析：

本项目对客户的定位是高端精英人士。项目本身配备的高档配套，以及无处不在的高品位气息，使本项目的客户素质大大高于其余高层住宅项目。这样的项目在城西比较稀缺，而城西又是以人文和生态闻名的，这更加加强了本项目生活环境的高品质。这样的楼盘，对于成都的精英白领阶层来说，无疑具有很大吸引力。

 

项目威胁分析：

 

项目宏观政策威胁分析：

今年“4.17”新政以来，全国楼市冷淡，成都行情也不好。大量置业者持观望态度，对本项目一期尾盘以及二期的销售将造成很大影响。

 

项目竞争对手威胁分析：

金域西岭的高层部分和西岸观邸的二期开发将对本项目客户造成一定的分流。虽然项目客户定位有些差异，但对投资者而言，本项目由于一期已接近尾盘，他们反而会兴趣不大。

 

项目点评

 

华置 西锦城项目的区位拥有巨大的升值潜力，未来的生活环境也将非常舒适便捷，不论是自用或是投资都是很好的选择。

开发商的雄厚背景以及未来华置都汇华庭、华置广场的兴建，都会对本项目造成很大的正面影响。物业管理及销售代理也具有很强的专业性。

项目建筑与园林的品牌优势明显，设计具有众多亮点。其本身的配套也都是真材实料，一方面品质高端，一方面走在其它竞争对手前面，尽显大师风范。

总的说来，华置 西锦城作为国宾板块的标杆性项目，品质上佳，潜力巨大。虽不无劣势，却没有明显短板。即便在市场冷淡的情况下，只要销售策略得当，也能很快去化。