前言

在惠人学习的第一份正式的理论加实践作业，便是去“沙河壹号”进行踩盘，由于在川师读过四年书，所以这附近相对来说还是比较熟悉的。而对于这个在国嘉地产2009年推出的新楼盘，了解甚少。所以使得这次拥有着极大好奇以及兴趣的踩盘充满了挑战。希望通过这次的踩盘更好的将理论转化为实践。通过踩盘收集相关信息作为了解，再把资料全方位的分析和比较。在得出结果以后加强自己的踩盘经验，和锻炼。为以后的工作打下更好的基础。

去之前，就先和一个对房产这块的朋友大概交流了一下，在自己对沙河壹号没有任何了解的前提下，他只对我说了一句：“国嘉地产的又一经典楼盘”，这无疑是对沙河壹号这楼盘的肯定，这时我才发现在沙河壹号背后的真正操盘手“国嘉地产”。

四川省国嘉地产有限公司于1995年在四川省成都市创立，是具有国家二级资质的专业房地产开发经营企业。十二年来，公司秉承“开创幸福人生”的企业理念，坚持“专业、创新、高效”的经营方针，成功开发了诸如“黔龙宾馆”、“正府街公寓”、“国嘉大厦”、“国嘉南苑（一、二期）”、“国嘉华庭”、“国嘉·美领居”、“莲花新区”、“金象花园”、“金象嘉园”、“时代广场”、“第一商业广场”、“锦江·城市花园”和“国嘉·新视界”等十多个具有重要影响的大型商业或住宅项目。截至2007年，公司开发项目总建筑面积已超过150万平方米，所有工程验收优良率均达到100%。公司坚持走质量和科技兴业之路，不断将现代新技术、新工艺、新材料、新设备应用于房地产开发建设中，成为本土房地产业界的创新开拓者。迄今为止，公司开发的所有项目均以“工期短、质量优、技术水平高”赢得了社会和市场的普遍赞誉，已形成了良好的品牌链式效应。

现在就由我来带领大家走进这样一个开发商在09年火爆楼市中推出的极具压倒性实力的楼盘——沙河壹号 

 

（一）基本信息

项目名称：	沙河壹号	地址：	位于锦江区静康路中段，是沙河堡片区的一号地块
开发商：	国嘉地产	营销代理：	国嘉地产有限公司
设计单位：	中国西南设计院	承建单位：	成都建工集团
景观设计：	中国西南设计院	物管单位：	国嘉地产物业公司
占地面积：	70亩 / 46728.69平方米	建筑面积：	约30万平方米
物业形态：	34层的超高层	公摊率：	18%
容积率：	4.0	绿地率：	35%
建筑结构：	框剪结构	物业费：	1.6元/平方米
销售证许可证：	6156	总套数：	2300余户
开盘时间：	2009-11-15	交房时间：	2011-12
车位比：	1：0.8	售楼部电话：	028-84791777
层高：	2.9米	户型面积范围	70——110平方米
主力户型	两室两厅一卫,75.45平方米 两室两厅双卫,110.54平方米	室内：	毛坯
均价：	7300元/平方米	总价范围：	50万-80万之间
付款方式：	一次性付款、银行按揭	开发期数及规模：	分为两期。一期4栋
建筑风格：	现代简约	电梯品牌，一梯户数：	蒂森电梯 三梯八户
水电气网：	交房时一并开通	小区配套：	会所，游泳池，儿童乐园

 

沙河壹号由两个相邻的地块组成，占地46728.69平米，建筑面积约30万平米，项目采用“大空间，大围合”的设计理念，形成两个相对独立又视觉相通的围合式空间。以12000平米的超大空旷绿地，200米的超大视距，较低的建筑密度，打造出优美宽敞的的宜居环境。建筑的外立面采用现简洁大气、硬朗的造型设计，精致的细部处理，凸显中高档楼盘的内敛气质，并符合都市人前卫、文化的审美趣味。
　　沙河壹号规划有10栋住宅以及3栋集商业、办公、居住、酒店等为一体的 “城市综合体”。项目住宅的户型区间为70-110平米，空间规划为创新的成长型N+1户型，方正大气，动静分区明确，视线通透性强，增加一个空间的使用，更增加生活的N种可能，满足在成长期的年轻家庭，生活形态不断变化的需求。

距二环路直线距离仅800米，与万科城市花园以及四川师范大学为邻，兼聚繁华与宁静，是国嘉地产2009年继四海逸家、新视界广场、锦江城市花园公园天下之后，倾力打造的又一精品项目。沙河堡，紧邻成都东大街金融中心，随着城东副中心的建设，沙河堡将成为成都最炙手可热的居住板块之一。

沙河壹号总体开发流程分为两期，在去年11月份第一期开盘到2010年1月，开盘套数全部售空，因市场需求，在1月份加修100套重新进入市场，直至3月初，已剩不多。现在一期只剩5，6两栋的3、7、9、25及28层以上的个别户型还有剩余，但截至3月中旬的时候，售楼部打电话通知我3、7、9、25已经全部售完。

二期开盘时间是目前是订在今年中旬，具体时间会根据开发商的规划进行调控。

（二）环境分析 

 

说到周边环境，沙河壹号真的算得上经典地段，沙河壹号，力求提供都市首次置业就可一步到位的解决之道，以二环为经，沙河为纬，提炼成活精粹，锻造30万平方米的舒适居住品质大社区。

深居都市腹地，生态核心，以现代简约的建筑风格，架空层设计，较低建筑密度，实现更大空间感和更舒适的居住感。内有12000平方米超大景观群，外有万亩沙河公园，内外景观联动，让居者呼吸最健康的空气，打造纯河岸公园生活品质社区。

根据上图我们可以看到，整个沙河壹号的地段可以分为三大圈子：

①沙河公园圈——醇正万亩河岸公园，给家人最健康的呼吸

沙河水从家门口蜿蜒流淌，万亩沙河公园静逸身旁，休闲公园生活，全家共享

②川师人文圈——都市深厚文脉，给生活与众不同的气质

60余年川师，四川最富盛名文化福地之一，李劼人故居深居川师北部腹地，更显人文气质。让孩子从小淋濡人文风雅

③二环城市圈——24小时活力都市零距离

紧邻二环繁华都市圈，贴合城市律动脉搏。两环两轨一枢纽式立体交通架构网络，深处生态住区也可享尽都市繁华。

两环：城市环线之间，12、38、40、56、79、218、332、334等多路公交线路，出行更方便畅达。

两轨：建设中的地铁2号线，2012年投入运营，规划中地铁7号线，让地铁物业潜力更无限。

一枢纽：沙河堡城东客运交通枢纽，作为城市发展重要战略部署，必将再次定义区域价值

——周边教育：

500米全程优质教育链

幼教：金苹果幼儿园、成师幼儿园、伊顿国际学校
小学：川师附小、成师附小、盐道街小学、龙舟路小学Ø
中学：川师附中、育才七中、田家炳中学
大学：四川师范大学、四川理工学院成都美术学院、四川邮电职业技术学院

孩子的成长梦，在家门口就可以实现！

——周边购物：

缤纷商区梦之队

步行可到万达，万千百货、家乐福、北京华联、永乐电器、万科城市花园生活街区、川师南北大门成熟校园经济区、各大银行、保险、通讯网点，完备都市商业配套，生活脉动尽在掌握、

——周边就医：

无忧医疗保障网络

成都市十医院、锦江区妇幼保健院、空军医院、华西附属医院，健全医疗系统，保障全家健康。

——周边就餐：

蒋排骨、南桥家宴、鑫西北酒家、红杏酒家、棒约翰、必胜客、川师校园广场美食街、麦当劳、肯德基

——周边娱乐、休闲：

全天候亲临配套

沙河的生态，沙河公园的悠闲，百亩生态公园，构建立体式生态景观带，让父母呼吸最健康的空气。万达国际影城、大歌星KTV、大玩家电玩乐场、韦德伍德健身会所，生活全能配套体系，尽情享受成熟生活配套，万科城市花园纯熟生活消费场所，照顾日常生活没出细节所需，让全家自在随性。

——其他方面

银行储蓄：中国银行、中国农业银行、中国建设银行、中国工商银行、中国民生银行、招商银行、深圳发展银行及上海浦东发展银行ATM
电信服务：中国移动、中国电信、中国联通营业厅。

   

 

小结，就目前沙河壹号片区的规划程度上来说，已经拥有着非常成熟的生活配套设施，大家可以从图中很容易看到，该楼盘所占位置处于这三个圈子集合里，显而易见，出去沙河壹号本身的配套设施以及规划，该地块就已经为开发商赢得了最有利的条件。加上整个城市未来的规划，地铁出口相邻，在越来越拥挤的成都街道上，老百姓们现在购房关注的第一大问题一般都会把重点放在交通上面，与地铁口相邻这一优势，无疑又向购房者人扔了一颗重磅炸弹，总体说来，沙河壹号的地理位置、周边成熟的配套设施以及楼盘园林规划的超大景观，的确是住家和投资人的第一选择。

（三）产品分析

①小区内部规划

沙河壹号小区内部的大概分部就如上图所示，大家可以很清楚的看到，整个小区分为两大块，小区环境兼顾观赏性和功能性，采用集中景点与楼间景观相结合的方法，从小区环境来看沙河壹号这个产品，里面包含了：入水石阶、喷水台阶、儿童游戏区、羽毛球场、特色灯柱、对景雕像、围合小空间、生态停车位、商业街、景观矮墙、整形草坡、吐水墙景、小广场、石阶草坡、儿童活动区、特色雕像……等各种各样的景观已经休闲场所，让你步入小区的第一刻开始便感受到沙河壹号给你带来的一步一景的超强园林打造，加上大量的绿地覆盖，使得小区内部充满了生态气息，不仅使顾客感受到物有所值，更加添加了住家的乐趣。也让所有拜访您的亲戚或者朋友流连忘返。

    

 

②户型分析：

对于户型，沙河壹号的设计师可谓花尽了心思，一是为了达到更好的销售情况，二也是为了业主居住的舒适程度，由于了解居住对空间的弹性需求，沙河壹号在户型和空间安排上，创新建造70——110平米的N+1独特生活空间。增加了一个空间，可以用来当做衣帽间、书房、休闲雅间、朋友临时住房、父母房、有一天宝宝忽然降临，保姆房、小孩房也能欣然接受，多一个空间，生活多N种可能，满足成长期的年轻家庭，由于家庭结构的不断变化，而对生活空间的需求，沙河壹号推出的N+1户型，真正做到了首次置业就能一步到位。

 在这里，我给大家展示几套沙河壹号的主力户型：

 

第一套：

位于偶数层的经济适用型的两室两厅一卫，建筑面积：约75.45平方米

 

此套户型具体位置是在一期的1栋和5栋的偶数层上面，在去踩盘的那天，置业顾问告诉我，此套户型在他们整个开盘到现在销售过程中，小户型当中问及率是最高，包括定购率最高的一套户型，整个户型设计方正适用，没有一点多余或者是浪费空间，使得这套户型的性价比提高不少。在户型图中表面上标注的是：两室两厅一卫 的标准小户型，但是大家不难看出，此套户型还有一个很大的卖点，也是沙河壹号倾心为每套户型打造的卖点，那便是“可变空间”。上面也提及到，一个户型多了一个可变空间，他多的不仅仅是一个房间，多的是N种可能性。小书房、休闲空间、酒室、衣帽间、等等。太多太多的可能性使得购房者购买欲望又上一层。

此套户型的亮点除了那一个可变空间外，更是为业主打造了一个阳光餐厅，在餐厅处做了一个阳台，使整个客厅和餐厅的空间不仅有一扇大的飘窗采光，更多了一个餐厅阳台采光，这是在户型中很难才会出现的情况。大大增加了这更个房间的明亮度。现在购房者都明白三大流线：“家务流线、家人流线、访客流线”。在三大流线中，此套户型没有任何一个流线交叉，给你的生活带来的不仅仅是方便，更为你节约了宝贵的时间。

小结：综上所述，此套户型适，方正适用，物美价廉。没有浪费空间，不含奢侈，适合刚出来打拼的年轻家庭以及条件刚好可以承受的家庭。在成都能拥有这样一套舒适合理的住房，我想，对于发展中的家庭来说，买的不仅仅是一套住房，更是一种欣欣向荣。

 

第二套：

偶数层的舒适居住户型，两室两厅双卫。建筑面积：110.54平方米

 

此套户型具体位置位于一期的6栋和7栋的偶数层，相当于前一套，字面标注上同样是两室两厅，唯一区别在于多了一个主卫，但是在建筑结构以及住房舒适度来上，却变化甚大。此套户型是我在他们售楼中心的销控表上面观察到得，购买的人非常之多。这套户型同样有着一个可变空间。而这个可变空间不再仅仅局限于书房、衣帽间的变化，从图中可以看到，他的开间达到2.7米。进深在3米多一点，整个空间相当于一个小户型的次卧了。大家当然就可以马上联想到，这套户型购买的两室两厅双卫，其实是相当于购买了三室两厅双卫。这对于一个成熟家庭来说，当然就是必不可少的了。

它最大的一个亮点，当然一眼就能看出，那便是在前目成都各个开发商和购房者之间都比较关注的“入户花园”。在购房者眼中，入户花园已经成为一种时尚，一种体面上不可分割的部分。而在开放商眼中，这无疑是推销产品最大的卖点，加上那半买半送的优惠条件，使得很多购房者在买房过程中，到最后都没搞清楚自己是为了买房而买房还是为了这一个入户花园而购房。

接下来便一起来看看这套户型的优缺点。可以看出，每个房间都有独立的采光换气窗户，整个房子里面没有一间暗室，采光达到最高，整个房间的分布，动静分区，干湿分区都做得很好，家务流线没有交叉，出入户门外没有任何一扇门看向客厅，充分保证了私密性以及客厅墙壁的利用率，主卫和可卫紧紧相连，方便了再装修时的线路分布，节约源材料。再者便是它那个22个平方左右的客厅，加上前面说的客厅墙壁利用率，装修出来的豪华视觉冲击，不管是自己还是家人或者朋友，来拜访的第一感受将会是“富丽、大气”。缺点当然就是，家庭条件不允许的情况下很难享受到这样宽敞舒适的居住环境。

 

小结：综上所述，此套户型需求的是那一类追求生活品质的购房团体。房间方正，没有暗房，两室两厅的房子设计在110平方米左右，真的相当霸气，成熟家庭购房的第一选择。也是发展中家庭未来的归属。