前言
四川省国嘉地产有限公司于1995年在四川省成都市创立，是具有国家二级资质的专业房地产开发经营企业。十二年来，公司秉承“开创幸福人生”的企业理念，坚持“专业、创新、高效”的经营方针，成功开发了诸如“黔龙宾馆”、“正府街公寓”、“国嘉大厦”、“国嘉南苑（一、二期）”、“国嘉华庭”、“国嘉•美领居”、“莲花新区”、“金象花园”、“金象嘉园”、“时代广场”、“第一商业广场”、“锦江•城市花园”和“国嘉•新视界”等十多个具有重要影响的大型商业或住宅项目。而沙河壹号是是国嘉地产2009年继四海逸家、新视界广场、锦江城市花园公园天下之后，倾力打造的又一精品项目。
本次调查我们以购房者的身份特对沙河壹号进行考察，先去各售楼部进行了详细咨询，然后回家后用利用网络进行了知识的搜索，先后共去了三次将疑点等通通问清楚。由于本次调查属本人第一次调查，存在经验不足的遗憾，可能某些方面的分析不够完善，但足以保证本报告的完整性与真实性。

第一章 沙河壹号片区规划
沙河壹号位于锦江区静康路，是沙河堡片区的一号地块，距二环路直线距离仅800米，与万科城市花园以及四川师范大学为邻，兼聚繁华与宁静。而沙河堡，紧邻成都东大街金融中心，随着城东副中心的建设，沙河堡将成为成都最炙手可热的居住板块之一，沙河堡已经被附加了太多的城市功能，延续东大街的金融商务、城市交通枢纽以及区域高档住宅配套区。其中沙河壹号地处沙河公园圈、川师人文圈、二环城市圈三个圈子内，号称是成都东二环 “城市门厅”。随着沙河堡片区规划的完整和东大街金融中心打造的成功，沙河壹号未来的价值是不可估量的。 
 
沙河壹号交通运输设施：
沙河壹号紧邻二环繁华都市圈，两环两轨一枢纽式立体式交通架构网络，使得周边交通十分便利，其中38、40、56、79、218、332、334、336、343、541路公交车经临附近，而地铁2号线与规划中的地铁7号线则让沙河壹号的地铁物业潜力更大。而沙河堡城东客运站的建设则使这个区域的交通更加的便利，出行更加的快捷方便。当然，机场高速东延线，东大街东延线这些加在沙河壹号交通方面的修饰词则更加体现了这个片区便捷的交通与其今后价值提升的空间。所以，总的来说，沙河壹号的交通运输方面还是令人满意的。
沙河壹号周围配套设施：
教育：幼教：金苹果幼儿园、成师幼儿园、伊顿国际学校
小学：川师附小、成师附小、盐道街小学、龙舟路小学
中学：川师附中、育才七中、田家炳中学
大学：四川师范大学、四川理工学院成都美术学院、四川邮电职业技术学院
购物消费：万达广场伊藤洋华堂、万千百货、家乐福、北京华联、永乐电器、万科城市花园商业广场
医疗保健：成都市十医院、锦江区妇幼保健院、空军医院、华西医院附属医院
银行储蓄：中国银行、中国农业银行、中国建设银行、中国工商银行、中国民生银行、招商银行、深圳发展银行及上海浦东发展银行ATM
电信服务：中国移动、中国电信、中国联通营业厅
特色餐饮：蒋排骨、南桥家宴、鑫西北酒家、红杏酒家、棒约翰、必胜客、川师校园广场美食街、麦当劳、肯德基
特色娱乐：万达国际影城、大歌星KTV、大玩家电玩乐场、韦德伍德健身会所
总的来说，沙河壹号的周边配套还算比较完善，吃穿住行等各方面也能满足业主的日常需求，但是比较完善的周边配套还是离本案较远，前行各个地段都需要大概二十分钟的路程，离沙河壹号比较近的生活圈的生活配套还是算比较薄弱的，人气明显有些不足。

第二章 沙河壹号项目规划
沙河壹号由10栋住宅以及3栋集商业、办公、居住、酒店等为一体的 “城市综合体”通过围合式布局，又因其以二环为经，沙河为经故而取名为“沙河壹号”。其由两个相邻的地块组成，占地46728.69平米，建筑面积约30万平米，项目采用“大空间，大围合”的设计理念，形成两个相对独立又视觉相通的围合式空间。以12000平米的超大空旷绿地，200米的超大视距，较低的建筑密度，打造出优美宽敞的的宜居环境。建筑的外立面采用现简洁大气、硬朗的造型设计，精致的细部处理，凸显中高档楼盘的内敛气质，并符合都市人前卫、文化的审美趣味。
　　深居都市腹地，生态核心，以现代简约的建筑风格，架空层设计，较低的建筑密度，实现更大空间感和更舒适的居住感。而其低密度，围合式布局，架空设计则更让业主们能充分的享受美景，让每栋楼宇之间的楼间距为50-70米，使得小区的采光与通风得到了很大的改善，加上局部份一楼的架空设计，更加利于小区的通风。
沙河壹号布局对外围环境的适应性很强，靠近静康路旁修建的是三栋商业性“城市综合体”，从而有效的阻隔了噪音的影响。
沙河壹号项目调查表
项目名称 沙河壹号 楼盘地址 锦江区静康中路
开发商 国嘉地产有限公司 营销代理 无
设计单位 中国建筑西南设计院 承建单位 成都建工集团总公司
景观设计 四海一家   物业单位 成都锦东不动产投资管理有限公司
占地面积 46728.69平米（70多亩） 建筑面积 30万平米 公摊率 12%-14%
容积率 4.0 建筑结构 框剪结构 物管费 1.6元/平方米•月
楼层 34F 建筑风格 现代简约风格 总套数 3000余户
绿地率 35% 起价 6000元/平米 车位比 1：0.8
梯户比 3：8 目前均价 7300元/平米 开盘时间 2009年11月（一期1批次） 2010年2月6日（一期2批次）
去化速度 10套/天 户型面积范围 70-110平方米 交房时间 2011年12月
专修标准（室内） 毛坯房 小区配套 齐全 联系电话 847817777
第三章 沙河壹号SWOT分析
S（优势）：较密度  三个圈子  交通运输便利
1.沙河壹号建筑密度较低，楼宇之间的距离比较适中，这样看来，它保证了楼宇之间的通风与采光。
2.沙河壹号地处沙河公园圈、川师人文圈、二环城市圈三个圈子内。项目南边有川师校园广场、西边的万达商业广场等大型卖场。沙河壹号同时也处于川师与李劼人故居的文脉之中，教育系统非常完善。小孩从幼儿园到大学，都有就近的名师名校可选择。而该区域丰富的自然景观及娱乐设施与途径此地的沙河则更让此地的价值凸显出来。这样看来，其以后的增值空间是可想而知的。
3.沙河壹号位于锦江区静康路，距二环路直线距离约800米，与万科城市花园以及四川师范大学为邻。说起来交通还算便利，地铁2号、7号线都要经过沙河堡站，将来的出行还是比较便利的。作为成都新客站交通枢纽，机场高速东延线，东大街东延线，公交12、38、40、56、79、218、332、334、336、343、541路都要路经这边。看这个交通状况，项目升值还是指日可待的。
W（劣势）：户梯比  地势尴尬  环境  沙河  高压线
1.沙河壹号的户梯比是令人不太满意的，3：8的户梯比说明了改小区电梯配备比较少。这样为以后业主在上下班高峰时，大大增加了等待时间。
2.沙河壹号虽然地处东二环城市门厅，但其地势非常尴尬。虽然沙河壹号是沙河堡片区的一号地块，但是沙河壹号却不靠任何大道，紧邻门口的静康路，在两条平行的大道中间。让人有一种，看得见客厅内的热闹和屋门外的喧嚣，自身却很难融入其间。
3.沙河壹号虽然被三个圈子包含在内，但是毕竟沙河堡片区生活配套并未成熟完善，周围环境目前也只能用荒凉来形容，而宣传的周边配套设施其实离沙河壹号也有差不多二十多分钟的路程，楼盘真正周围的环境与配套其实目前还并未完善。
4.沙河壹号虽然取名为沙河，宣传画上沙河壹号边上也是宽阔的河流，但是实际上，但是实际上周围却没有一条河，充其量是旁边的一条臭水沟。
5. 而沙河壹号楼盘后面还有硕大的高压电线塔经过，电磁辐射可想而知，长期在高电磁辐射的环境下生活，势必会给身体带来一定的损害
O(机会)：沙河堡片区  国嘉地产
1.沙河堡可谓是一夜间苏醒。2009年之前都还默默无闻，直到机场路东延线及城东2.5环的贯通成型，尤其是从去年10月下旬开始城东多个楼盘的集中上市，沙河堡区域骤然间就成为楼市的新兴热点。而沙河壹号则是沙河堡区域楼市中的热点项目，被众人所关注，所以其自身的升值空间是指日可待的。
2.而四川省国嘉地产有限公司于1995年在四川省成都市创立，是具有国家二级资质的专业房地产开发经营企业。该房地产发展空间潜力是很大的，成功打造了“国嘉华庭” 、“莲花新区”、 “时代广场”、“第一商业广场”、“锦江•城市花园”和“国嘉•新视界”等十多个具有重要影响的大型商业或住宅项目。
拥用这样能兼具打造住宅与商业都比较成功的开发商，虽然目前沙河壹号周围商业配套不是很健全，但在有这样较高品质开发商的打造下，我们有理由相信沙河壹号以后商业方面的发展是无限可量的。
T（威胁）：万科金润华府  上海东韵  交大绿岭  比华利国际城
经过几年的开拓，沙河堡大片区内曾经楼盘林立，而且楼盘的质量越来越高。目前，区域内比华利国际城、沙河壹号、万科金润华府、上海东韵、交大绿岭等项目推出，以及金房、天盛等出实开拓商进驻，沙河堡又再次成为了新的市场热点区域。
而这几个楼盘在沙河堡片区与沙河壹号一起，成为该区域的热点楼盘，所以，沙河壹号的竞争对手还是具有较强的竞争实力的。下面，我们对以上四楼的一些基本经济技术指标进行比较：

万科金润华府 上海东韵   交大绿岭 比华利国际城
开发商 成都万科锦江置业有限公司 成都新东方置业有限责任公司 成都交大房产
四川南欣房地产开发有限公司
地址 锦江区东大街，川师旁，望江宾馆后 锦江区龙舟路（净居寺路）64号（龙舟路小学对面） 锦江区静居寺路沙河旁 锦江区佳宏路200号东大街东延线与川师大北街交汇处
占地面积 52693平方米 66667平方米 20800平方米 136767.35平方米
建筑面积 320000平方米 390000平方米 101000平方米 536000平方米
目前均价 66万元/套 8000元/平方米 6850元/平方米 6900元/平方米
 万科金润华府 上海东韵   交大绿岭 比华利国际城
绿化率 30% 30% 37% 45%
容积率 5 3 4.85 3.95
总户数 3000 2100 1006 3000余户
装修标砖（室内） 精装房 毛坯房 精装房
毛坯房 毛坯房
物业公司 成都万科物业服务有限公司
上房物业
成都交大智能物业管理有限公司
美国世邦魏理仕

物业形态 高层电梯 高层电梯 高层电梯 高层电梯
主力户型 65-83平米 82-104平米 62.71- 85平方米 84-89平米

根据以上项目调查表，我们可以看出，沙河壹号的竞争者还是具有较大的竞争能力的，不管是从价格还是楼盘自身与周边环境配套等，都具有较强的挑战性，如果沙河壹号想要从众多竞争者中脱颖而出，还得更加的完善自我及尽快完善周边配套，才能做到真正意义上的东二
环城市门厅。
 
第四章 沙河壹号价格分析
沙河壹号于2009年11月初开盘，6000元/平米的起价，到现在7300元/平米的均价，可谓是在不到半年的时间，价钱就涨了将近一千多。其实涨价是必然的趋势，因为现在供大于求的关系，以及沙河壹号积攒的超高人气，使得该楼盘在沙河堡片区成为热销楼盘是分不开的。而众多房地产巨头入驻，在沙河堡片区形成了巨头争霸的局面，使得该地段价值迅速上升，再加之政府现在着力打造城东，促使该片区楼盘价格大涨。
但就沙河壹号价格定位而言，其价格相比周边的楼盘，具有一定的优势。目前蓝谷地天域单价6000元/平方米出头，80多平方米的户型50万元起，万科金润华府的精装修套二住宅总价61万元起，沙河壹号的均价大致在6600元/平方米，比华利国际城目前售价6200元/平方米，而在外沙河堡片区的鑫苑名家均价4800元/平方米。但目前距离市中心较近的楼盘房价上涨幅度较大，距离二环最近的上海东韵售价已经在8000元/平方米左右。所以，这样如果环比所看，沙河壹号楼盘的价格还是比较适中的。
第五章 沙河壹号户型分析
沙河壹号的户型几乎每户都配有一个入户花园，户型设计都方正实际，充分利用面积，功能合理安排。沙河壹号的户型主要是70-80平米的舒适套二和100多平米的舒适套三，绝对满足市场主力需求：沙河壹号的户型区间为70-110平米，空间规划为创新的成长型N+1户型，方正大气，动静分区明确，视线通透性强，增加一个空间的使用，更增加生活的N种可能，满足在成长期的年轻家庭，生活形态不断变化的需求。而其可变空间大大提升了产品价值，以下为沙河壹号主推户型的分析：
主推户型一：
 

该户型为81.18平米的舒适型套二，一个可变空间则可使该户型由两房变三房。
优点：户型方正，使用率强，基本上没有浪费空间，动静分区，明厨明卫，房间采光好。客厅开间达到四米，还是算比较大的。而且赠送面积大，可变空间足够。
缺点：干湿不分区，而且通风不是很好，客厅独立性差，卧室私密性不强。
总的来说，该户型还算不错，方正实用性强，采光较好。除了客厅的独立性较差以外，其余房间的功能性还不错，没有浪费面积。但通风效果不是很好。
 主推户型二：
 
该户型为101.54平米的温馨型套二，一个可变空间可以将该户型由套二改成套三，让每个房间更加温馨与舒适。
优点：户型方正，客厅开间大，使其显得更加的开阔与霸气，而客厅的独立性强，入户花园更加提高了生活的乐趣。主人交通流线较好，房间实用性较强，房间采光好，动静分区。送有一个达到十平米的面积，这样增大了面积的利用率，使得空间改动性增强。
缺点：干湿不分区，两个卧室门互相对开使其私密性不好。
总的来说，该户型设计较好，户型方正，每个房间都比较大。但是卧室的私密性不太好。

第六章 沙河壹号客户分析
由于沙河堡片区在最近这一年中才被大家所关注，但其较快的发展、特殊的交通模式、城东客运站的建成、沙河的打造、东大街金融街的建设以及众多知名楼盘的修建，该片区以后的发展，指日可待，但是该片区的现在的总体房市的均价相较于它现在不完善的配套还是显得性价比不是那么高，所以，能够接受在该片区这个房价的客户大多数也是具有一定经济能力的。
根据我们前后三次对沙河壹号进行考察中，我们发现，由于沙河壹号的户型绝大多数为现在满足市场主力需求的舒适套二，价格虽然不低，但相较于该片区也算比较适中，为首次置业的业主提供了可一步到位的解决之道。所以，在我们的观察发现，绝大多数为中产阶级为主，虽然户型不算很大，但这样却更加满足于现代追求家庭温馨这一观念，所以绝大多数客源为30多岁有了较稳定的工作与家庭的进行购买。
 
第七章 沙河壹号企划分析
沙河壹号自从09年7月30日70-110平米舒居房型全新面市直到现在，一直被众人所关注，当然销售业绩也是相当好的。09年11月初开盘几乎就抢售一空，其销售业绩与公司之前企划是密不可分的。通过调查后，我们可以发现，沙河壹号通过网络、公交站牌、报纸等媒体进行造势。其中，输入“沙河壹号”网络相关就高达181,000篇。可以看出，沙河壹号是充分利用了网络这块，将其项目在未开盘之前就预热造势，为其打造了高关注高人气的气氛，自然而然的吸引了众人的关注。并且其项目在09年8月-9月蓄势预热时采用了多种活动来吸引消费者的关注，如沙河壹号VIP入会、多重优惠、多重大礼，先到先得等多项优惠活动。这样，通过网络媒体大力宣传以及其自身开展的多项活动，保证了其在开盘时的热销状态以及大众对该楼盘的关注程度。
所以，我认为沙河壹号在企划方面做的可以说是非常成功的，较高的人气及网络关注率和它的销售状况都足以使得沙河壹号在该片区乃至于整个成都都是比较受关注的楼盘。
 
第八章 沙河壹号总体分析
总体来说，沙河壹号如果当从现在看起来，性价比显得不是很足，其周围冷清的人气与其生活圈配套的较远都是它现在自身上的一些不足。但是其开放商的实力与所处区域未来的规划程度来看，沙河壹号还是值得期待的。从小区各项经济技术指标以及其楼盘户型的结构来看，沙河壹号的表现还是可以的。小区较低的建筑密度，适中的楼间距与户型的方正实用等，都为沙河壹号增添了不少分数。
而具有超强打造能力开放商的国嘉地产，必定在以后的项目规划中将该片区打造成具有真正意义上的生活配套娴熟，交通便利的东二环城市门厅。
所以，我认为综合以上分析因素，我认为沙河壹号还是值得推荐的，不过该地段现生活配套的不完善，还是令人得多想三分。  

                             调查小组： 郭迪米  罗红梅 姚文莉    冯 圆    周 晔
                             调研报告制作人：周 晔
                             调查时间：2010年3月7日