前言

一、调查目的：

1、 通过实地对项目的调查收集相关信息；

2、 实地调研分析出项目的优劣势；

3、 分析项目的销售服务等。

 

二、调查项目：

城东建设路板块的“锦绣上城”项目。

 

三、调查方法：

1、 小组成员分头进入售楼部了解全面的项目信息；

2、 小组成员集体对项目周边的各项配套进行搜集；

3、 通过网络进行一些补充。

 

四、资料统计及项目分析：

本次调查以实地考察为主，结合网络进行资料的搜集和整理，最后做出项目的具体分析。

 

五、结果分析：

本次调查因时间、个人能力等因素限制，各方面还有诸多不足之处，但是所搜集的调查信息足以分析出该项目的优劣，真实性相当强。

 

片区规划与交通状况

 

锦绣上城，坐拥东二环成熟生活配套，毗邻约30亩的市政绿地，先天的资源条件下拥有了超高的性价比优势，成为区域内代表性的蓝筹物业。

 

在东二环建设北路区域目前集中了龙湖、首创、万科、中泽等国内知名开发商，大盘、名盘云集，周边成熟的居家环境和齐备的生活配套，使得本区域楼盘具备了相当的性价比优势，投资价值和升值前景极为明显。吸引了众多的购房者，成为成都最火热的置业区域之一。

 

成熟的八里小区居家环境也使得周边的生活配套一应俱全。丰富的教育资源环绕在项目四周，妇联第二幼儿园、成华区实验小学、三十中、四十九中、华西中学、电子科大、成都理工大学等众多教育机构为子女就读提供了便利。

 

周边的购物设施也是相当齐全的，比如：世纪联华、SM广场、沃尔玛、莱雅百货、第五大道、华联、好又多、伊藤洋华堂等。

 

医院配套设施也非常齐全：成都第六人民医院、圣康医院、晋康医院、川药医院、成量医院等。

银行：建设银行、农业银行、工商银行。

 

说到锦绣上城当然就要说到它便利的交通了：2、6、7、15、23、25、71、76、85、108、114、333、502等十余路公交线路，方便快捷的连接到市区各地，将项目与周边区域和整个城市融为一体。

 

所以综合上述各方面来看，锦绣上城在片区规划以及交通状况方面来看还是比较有竞争优势的，非常适合居家，当然了，作为投资也是相当不错的选择，毕竟如今的建设路已经具备了相当大的投资价值。城东的繁华荣耀已完成再次升级，成为都市气息浓厚城市新圈层！

 

项目基本信息

项目名称	锦绣上城	楼盘位置	成华区桃林街1号附2号
开发商	成都市第一建筑工程公司	营销代理	上策营销有限公司
设计单位	成都市第一建筑工程公司	承建单位	四川关家营门建设股份有限公司
规划设计	上策营销有限公司	物管单位	待定
占地面积	11223.13平方米	建筑面积	61800平方米
物业形态	电梯	规划户数	606户
车位总数	363	车位比	1:0.7
容积率	5	绿地率	25%
楼层	33层	建筑结构	框架剪力强结构
开盘时间	2009年7月5日	交房时间	2011年9月30日
周围配套	配套设施成熟完善	联系电话	84130118

 

 

锦绣上城距离建设北路及八里小区主干道双建路均为百米之遥，由三栋18层至 33层阔景电梯洋房构成，项目以近百米的绝对高度傲视城东俯瞰城市繁华，简洁时尚的建筑立面将成为八里小区的地标风景建筑。项目对面就是八里小区唯一的30亩市政公园，为锦绣上城业主构筑逾20000平方米的小区中庭景观与公园美景的双重健康景观生活享受，踏着轻快的脚步穿过公园回家，让生活从此充满阳光与快乐！

  

锦绣上城S.W.O.T分析

S——完善的生活配套；便利的交通；合理的价格

   完善的生活配套：锦绣上城主要的卖点就在于它周边的各种完善的生活配套，依托八里小区成熟的配套设施，再加上建设路众多大型楼盘知名楼盘的入住，使得这个片区成为了成都的第三商圈，同样也成为了我们居家生活的乐土。便利的生活吸引了无数人选择在此置业！

  

 就医条件:成都市第六人民医院、圣康医院、晋康医院、川药医院、成量医院、同仁医院、八里医院,市六医院。

 

就学条件:中小学:成华实验小学、蜀辉实验学校、三十中、四十九中、华西中学电子科大附中幼儿园:妇联第二幼儿园、八里幼儿园、金起点智能幼儿园、金星艺术幼儿园。

 

综合商场:世纪联华、SM城市广场、沃尔玛、莱雅百货、第五大道、华联、好又多、红旗、互惠、双建路农贸市场等。

 

便利的交通：得天独厚的便捷交通条件，二环路、府青路、建设北路、二仙桥西路、双建路等五大城市干道构筑了快捷无比的道路交通体系，出入皆通畅、迅速。2、6、7、15、23、25、71、76、85、108、113、114、333、412路等十余路公交线路，方便快捷的连接市区各地， 将项目与周边区域和整个城市融为一体。

 

合理的价格：

历史价格：

2009年10月10日 - 至今 起价4800.00元/㎡ 最高价5400.00元/㎡
2009年09月23日 - 2009年10月10日均价5400.00元/㎡
2009年08月06日 - 2009年09月23日起价5200.00元/㎡

 

     这样的价格在如今繁华的建设路片区已经屈指可数了，所以它的价格就是吸引众多业主在此置业的关键因素。无论是投资还是置业，巨大的升值空间都是被众多人群所看好的！

 

W——开发商名气太小；绿化太少

     开发商名气太小：锦绣上城的开发商是成都第一建筑工程公司，以前是做建筑的，所以比起其他专门做开发的一些开发商来说名气还不够，在这方面比起一些知名楼盘就没有了特别大的竞争力，信誉度还没有完全建立起来。

 

     绿化太少：由于锦绣上城是一个小盘，容积率又高，仅有的17亩地自然就不会有太多的绿化，所以锦绣上城在绿化方面主要还是依托旁边30亩的市政绿地。对于一些比较注重楼盘绿化的业主来说可能就稍微差了一点。

 

O----大型百货商场的入驻；各大知名开发商的入驻

大型百货商场的入驻：建设路越来越完善的生活配套设施，同时也迎来了伊藤洋华堂、沃尔玛等世界知名品牌的的入驻，使得这个片区的繁华再次升级，同样也注定了建设路片区必将成为成都有一个都市气息浓厚的城市新圈层。仅从这一点来看锦绣上城就会因为它们的入驻而得到更多的竞争机会！

 

各大知名开发商的入驻：既然有大型的百货商场，那么它们的存在也是以众多知名开发商的入驻为前提的，如果没有各大知名开发商入驻建设路，那么如今的建设路依然不会有如此繁华的景象呈现给大家。知名开发商的入驻不仅给各大百货商场带来了机会，同样也为那些跟随知名开发商脚步的小开发商带来了机会，锦绣上城就是以这样一种方式存在于这个繁华商圈的！

T----锦绣上城竞争对手

      锦绣上城本身就属于成熟的八里小区，又毗邻繁华的建设路。正因为这些片区具备有完善的生活配套，那么这个片区的楼盘也必然是很多的。隔壁的成功.银玺国际5500-5700元/平方米；宝泰家园5950 元/平方米；龙湖三千城10000 元/平方米。不仅有龙湖，还有万科、首创等开发的楼盘都在这一区域。所以说，可见锦绣上城的竞争对手有多么强大。

 

     　银玺国际SOHO跨界公馆是成功地产开发出的又一品质力作。
　　   该项目位于建设路核心腹地，区域内建设路商圈、猛追湾RBD、现代物流基地，三大商圈鼎立；电子信息产业园、成都创意产业园，两大产业园环绕。独特的区域价值颇受具有前瞻眼光的商务人士与投资人士的亲睐。
　　  社区内配有专属商务中心，提供品质商务空间与一站式商务服务；覆盖全社区楼宇的4M无线高速网络，堪称城中少有；另外配备分户式空调机位与双回路市电供电系统，都为您的商务办公提供节能与便捷支持。
　　  31—49㎡无间隔通透式户型，能够任你随心设计组合。商务、投资、自住皆宜。国际知名物业顾问第一太平戴维斯为业主带来全方位的贴心服务支持；分层式门禁系统与星级入户大堂、高速三菱电梯，实现私密性与尊崇感的双重居住体验。

 

宝泰•家园强调还原生活、尊重人性、营造生态的社区氛围，以和谐、健康的城市打造区概念倾力打造社区内部高段配套设施，完善社区文化教育构筑及健康生态的生活方式，以整体规划到细节打造全面提升社区品质，并肩看齐一流社区。以严格标准建筑片区高尚生活，宝泰•家园，正最大程度实现着城市价值居住，为更多人创造梦想中的品位家园。

 

龙湖精装：90平米=900平米!
这是不为人知的另一面，是标准背后的故事，同时，也是客户花钱也买不到的价值。
龙湖做精装房，就应该有相应的实惠! 所以请将关注聚焦，从价格升位于价值。没办法，即使是打造90平米居室，龙湖持有的仍然是与打造900平米别墅同样的精神和理念，同样的工艺和标准，因为龙湖保留一惯的“傻气”和“纯真”。

 

◆建设路，东二环，占位中心区位，地段价值一步到位！
◆ 90平米，变三房，完达灵动功能，空间价值一步到位！
◆ 一体精装，一线品牌，一流设计，居享价值一步到位！
◆ 别墅级入户花园，洋房级空中庭院，身份价值一步到位！
◆ 成都龙湖1号精装作品，一批次房源，升值潜力一步到位！
◆ 龙湖品牌美誉•一生善待承诺，物业品质保障一步到位！

  

     综合上面举例的三个楼盘，锦绣上城除了在价格上有一定的优势以外，其他各方面竞争力都还不是很强，要想一举成名，还需在各方面下功夫啊。

 

锦绣上城户型分析

     锦绣上城在户型设计上还是很有优势的，47-120㎡精品户型紧凑而实用，为中产都市新锐量身打造，分别是一居、二居、三居的户型。以下是三种典型户型的分析：

 

优点：户型总体方正，面积利用率高，分配合理，厨房不局促，双阳台设计，干湿分区，动静分区。

   缺点：黑卫；动线稍乱；水线太长；餐厅面积太小且位置处于入户到厨房动线上具不稳定性，客厅采光面稍窄，总体朝西，且临小街。

 

总的来说这是个还不错的套一户型，黑卫是最大软肋。 

 

 该户型是两居户型，适合年轻的一家三口居住。

 

 优点：动静分明。整个户型方形紧凑，几乎没有浪费的面积，比起其他同面积的户型具备的优势就是还带有一个储藏室，这样就更加方便了主人存放平常生活中一些不常用的东西。

 

缺点：生活阳台面积太小，入户没有玄关。

 

整体感觉非常好，功能齐全！

   

    优点：方形紧凑，两个阳台都很大，而且是双卫，入户有玄关的设计。非常适合家里有老人居住的家庭。干湿也非常分明！

 

    缺点：过道太长，有点面积浪费。卧室门对门，动静区部分明，书房正对客厅。

  

    总体来说这个户型一般，投资居住都很适合！

     

 

区域环境来说，小环境周边都是拆迁房为主，只临小街，不临大街，旁边还有个仓库，但估计还不会存在很久了，由于是八里小区的腹地，交通和配套是非常完善的，自住型选择是相当不错的；长远来看有一定升值空间，八里小区存量土地不多，据说文德路与二线桥路间的石油总机械场将搬迁，搬迁后会建设石油局的经济适用房，将与现在已经交房成电花园，锦都花墅，上行东方和在售的宝泰家园等几个楼盘营造出一个适合居家的小环境。背后是往后不远是火车东站，东站是没有搬迁计划，这是个硬伤，不过东站以货运为主，人员结构不会太复杂。

 

锦绣上城价格分析

 

锦绣上城：起价4800元/㎡ 最高价5400元/㎡，在这一区域来看算是价格上很有优势的项目了，售楼部旁边的成功.银玺国际5500-5700元/平方米；宝泰家园5950 元/平方米；龙湖三千城10000 元/平方米。所以比起这些项目，锦绣上城在价格上有最大的优势。这也是很多人愿意选择在此置业的关键一点。

 

从现在建设路片区来看，好点的项目过万都是很正常的事，所以锦绣上城算是建设路上性价比比较高的一个项目了。

 

                      锦绣上城销售状况分析

由于该项目的性价比较高，所以自09年7月开盘至今，已经销售告罄！

 

但是据销售人员介绍，卖得最好最快的还是90平米左右的套二户型。而这些户型又恰好是锦绣上城设计上具备最大亮点的户型！

 

                       锦绣上城客源分析

 

完善的生活圈，购物、餐饮、休闲、学校、医院、公共交通等配套在10分钟步行时间内举步即致。

 

仅仅是这一点就已经足以吸引众多的中产阶级和刚毕业没几年的年轻人，而且在这样一个繁华商圈内锦绣上城呈现给大家的价格又是如此低，而且项目本身品质也还是很不错的，所以他们的客源主要还是集中在年轻人当中。

 

当然了，成熟的配套设施也使得很多中老年人愿意选择在此置业，安享晚年，不管是坐车到哪儿都很方便。菜市场和各大超市商场等都一应俱全！

 

由于锦绣上城的性价比很高，加之又是小开发商，所以没有太多广告的情况下，依然受到了很多在此置业用以居住而不是投资的人群！

 

                       

锦绣上城企划分析

 

位于东二环成熟生活区的锦绣上城2009年7月5日开盘，以47~90㎡为主的中小户型受到了市场追捧，据开发商粗略统计，开盘当日销售200余套。据了解，设计合理而紧凑实用的户型并非市场看好锦绣上城的唯一原因，锦绣上城对面规划约30亩市政休闲绿地以及合理的价格才是所有客户真正醉心的地方。在寸土寸金的高密城市中，30亩堪称独享的景观带体现了居家的价值所在。作为八里庄-建设路片区的一员，锦绣上城既可坐享八里庄的成熟生活配套，又能分享建设路板块日趋完善的高端居家和商业氛围。

 

尽管锦绣上城开盘期的氛围是相当火爆，但是不得不提及到他们的售楼部。售楼部位置是在成功.银玺国际旁边，完全可以用“袖珍”一词来形容。不仅整个售楼部小，而且连门都很小，进去之后左手边仅能坐三个置业顾问的前台也是小得可怜。里面布局也很紧凑，沙盘也非常小。

 

总的来说售楼部看起太“小气”了，比起其他项目真的还是有很大的差距！

 

锦绣上城业务分析

 

以前也踩过很多的楼盘，我个人觉得南延线片区楼盘置业顾问素质较高，但是锦绣上城置业顾问给我的感觉还是比较不错的，至少一进去就很热情的对待我们，笑得非常灿烂。而且我们后面也主动说出我们是学生，来调查一下该项目，置业顾问不但没有不高兴，而且还主动要求给我们填写调查表。讲解也很耐心，对我们不是爱理不理的。所以我们也很容易的得到了项目的相关信息。

 

因为项目已经销售告罄了，所以里面的置业顾问只有两个人，一个负责接待我们，另外一个在接电话，接电话的那位置业顾问显得不是很专业，而且有点不耐烦。从头到尾没看见过她微笑，也许是因为已经是尾盘的原因了吧。

 

锦绣上城还有一点显得不专业的是着装不专业，虽然是尾盘了，但是也不能穿得太随便了吧。她们的着装没有统一，而且反差很大，接待我们的那位置业顾问穿得很随便，很休闲。所以这一点是让我觉得他们是最不正规，最不专业的。

 

锦绣上城置业顾问告知我们的一些信息和网上数据有出入，而且和后面她给我们的资料上面写的也是有出入的。这一点我觉得很难解释了。

 

不过总的来说锦绣上城的业务水平还算可以！

 

锦绣上城总体分析评价

 

锦绣上城位于东二环建设北路，由3栋18-33层的阔景电梯洋房组成，项目距城东主干道建设北路及双建路均为百米之遥，左揽繁华由享宁静。项目与八里小区唯一的30亩市政公园相依，为业主营造出小区中庭与公园美景双景生活，周边商业、学校、交通、医院、生活等配套成熟而完备。主力户型区间47-120㎡。

 

成都市第一建筑工程公司成立于1954年3月，具有国家房屋建筑工程施工总承包壹级、起重设备安装工程专业承包壹级、附着升降脚手架专业承包壹级、建筑装修装饰工程专业承包壹级、消防设施工程专业承包壹级、市政公用工程施工总承包壹级、机电安装工程施工总承包壹级，以及房地产开发、钢结构工程专业承包、公路工程施工总承包等资质，可承接各类工程建设。

成都一建拥有雄厚的技术力量、丰富的施工经验和完善的科学管理体系，多次承建国家、省、市重点工程和有影响的大型工程，并得到社会各界及建设单位的高度评价。承建的成都棕北小区住宅工程、成都市自来水六厂三期工程、万和广场BC座等工程荣获国家建设工程“鲁班奖”，成都电缆厂高科技中心工程荣获建设部“优质样板工程奖”，成都市三医院扩建工程——住院大楼被评为“全国用户满意建筑工程”，因承建金堂中央直属粮库工程被评为“四川省重点工程建设施工AAA级信誉单位”，承建的金府花园、裕鑫商住楼等多项工程荣获四川省优质工程“天府杯”奖，成都市文化艺术学校教学综合楼、成都市客管处培训大楼等多项工程荣获成都市优质工程“芙蓉杯”奖，在社会上享有较高的声誉。
    

而锦绣上城又是成都一建以开发商身份修建的第一个项目，所以在工程质量方便还是能让很多业主放心的。加之又是第一个开发项目，所以成都一建在各方面还是倾注了过去很多年在房地产业吸取的价值和经验。而且锦绣上城在价格方面又有很大的优势，所以总的来说锦绣上城在八里庄-建设路片区绝对属于性价比超高的楼盘！自然也受到了广大置业者的亲睐！