慧人房地产培训网晚班64期蒋慧：朗基龙堂市场调查报告

一 详细介绍

项目简介

　 跃过桐梓林欧城的巅峰，朗基龙堂锯献成都西内光华朗基地产携桐梓林欧城的原班设计团队，进驻内光华，为城市精锐人群定制的精品住宅。“龙”型规划，充分发挥地块优势；ARTDECO风格立面彰显优质建筑本色；46平米套一、70-80平米套二、88-106平米套三满足市场主力需求；超值户型设计提升产品价值（送飘窗、送房间、买一套送一套）；精装修迎合目标客户群需求（也可选择清水）；2梯4户居住更舒适。坐拥内光华完善配套三大公园环绕，宜居、舒居。文化宫、乐宾百货、优品道商业广场、贝森体育中心、西街坊一切尽在10分钟生活圈内。名校荟萃，尽享优质教育步行3分钟可到泡桐树小学（境界校区）及泡桐树小学（西区）、青羊实验中学。 泡桐树小学；在喧嚣的都市中，有一片宁静的蓝色海洋，这就是成都市泡桐树小学（西区）。学校创建于1961年，近半个世纪的风雨历程铸就了泡桐树小学一流师资，一流设施、一流管理的成都一流、四川知名、全国有影响力的现代化小学。招生范围：三环以东、清水河以北、瑞南街以东、光华大道以南。 青羊实验中学：带着“让走进来的人都自信，让走出去的人都成功”的办学理念，带着“走精致化发展的道路，全面提高教育质量，努力打造初中精品”的发展目标，带着“品行要求良好，学业要求扎实、注重心理健康、引导全面发展”的办学特色，也带着 “先进实验学校”、“四川省校风示范学校”、“成都市文明单位标兵”、“成都市中小学校长培训基地”、“四川省心理教育实验学校”等五张闪亮的名片，

基本参数

物业类别:住宅

建筑类别:电梯

物业地址:朗基龙堂:青羊区-朗基龙堂位于青羊区内光华瑞联路（互惠集团总部对面）

销、预售证:6169

售楼电话:81715666

售楼地址:朗基龙堂位于青羊区内光华瑞联路（互惠集团总部对面）

参考价格:【起价:0元/平米】【均价:6700元/平米】

交通状况:309路，17路、35路、84路、88路和503、512路在项目附近均有站点

主要户型:户型区间：46-120㎡ :

开盘时间:2009年12月

交房时间:2011年6月

销售情况:良好

占地面积20亩:

总建筑面积:

绿化率:50%

容积率5.7

楼层状况:28层

物管费:1.80元/平方米·月

环线:一环内

景观设计: 香港D+D地尔景观设计咨询有限公司

 

周边配套

中小学:艺术实验小学、青羊实验中学、四川舞蹈学校、西南财大、行政学院、省委党校、树德中学 幼儿园:金苹果幼稚园 综合商场:北京华联、麦德龙、家乐福、国美、伊藤洋华堂、人人乐乐宾百货、家乐福超市、万达影城 银行:中国银行、招商银行、建设银行，交通银行、农业银行 医院:成都满地可医院、骨科医院、青羊区六医院、青羊区九医院 其他:清江农贸市场、光华农贸市场、水木农贸市场孔亮鳝鱼火锅、谭鱼头火锅总店、公馆菜 停车位:500个

物业类别 住宅、户型区间：46-120㎡	项目特色 宜居生态地产
建筑类别 高层
环线位置 二至三环	所属商圈 光华

 

物业地址 朗基龙堂位于青羊区内光华瑞联路（互惠集团总部对面）
交通状况 朗基龙堂 公交309路，17路、35路、84路、88路和503、512路在项目附近均有站点
开盘时间 2009-12-05	入住时间 2011-1-1
容 积 率 5.70	绿 化 率 50%
物 业 费 1.80元/平方米·月	物业公司 成都爱地阳光物业管理有限公司

 

开 发 商 成都朗基地产有限公司

预售许可证 6169

售楼地址 内光华瑞联路（互惠集团总部对面）

 

二 楼盘动态

 

朗基龙堂 楼盘动态   2009-12-24 朗基龙堂劲销900套，再推100套全新房源，50-120㎡臻品户型，首付6万起。（2009年12月24日讯） 2009-12-18 朗基龙堂劲销800套，再推100套全新房源，50-120㎡臻品户型，首付6万起。（2009年12月18日讯） 2009-12-11 朗基龙堂三周劲销700套，再推100套全新房源。套一首付6万起，套二首付10万起，套三首付15万起。（2009年12月11日讯） 2009-12-3 朗基龙堂12月5日300套全新房源50-120㎡全城特惠公开，首付6万起。（2009年12月03日讯） 2009-11-30 朗基龙堂将于12月5日开盘，预计均价6700元/㎡，内部认购优惠6%（2009.12.5截止）。（2009年11月30日讯） 2009-11-26 朗基龙堂将于12月5日开盘，均价6500元/㎡。（2009年11月26日讯） 2009-10-30 朗基龙堂首批特惠单位即将公开发售，50-120㎡创新户型成都首发。（2009年10月30日讯） 2009-10-15 朗基龙堂预计10月底开盘。（2009年10月15日讯） 2009-9-24 朗基龙堂预计10月开盘。（2009年09月24日讯）

  

 

三 户型分析

      

 

区域图

 

 

 

 

平面图

 

 

户型分析

 

 

2室2厅1厨1厕 74平方

 

 

本户型2室2厅 动静分区 一个生活阳台一个景观阳台半买半送 南北朝向 采光通风好                                                                                              

 

 

3室2厅1厨 1厕 84.17平米

 

 

 

本户型是个套三的户型 户型总体分析构造很好 动静分区 流线很好

1室2厅1厨1厕 46平米

 

本户型是个套一的小户型 整体设计的很温馨 流线相当好 采光通风

 

四 楼盘亮点

 

跃过桐梓林欧城的巅峰，朗基龙堂锯献成都西内光华
朗基地产携桐梓林欧城的原班设计团队，进驻内光华，为城市精锐人群定制的精品住宅。“龙”型规划，充分发挥地块优势；ARTDECO风格立面彰显优质建筑本色；46平米套一、70-80平米套二、88-106平米套三满足市场主力需求；超值户型设计提升产品价值（送飘窗、送房间、买一套送一套）；精装修迎合目标客户群需求（也可选择清水）；2梯4户居住更舒适。
坐拥内光华完善配套
三大公园环绕，宜居、舒居。
文化宫、乐宾百货、优品道商业广场、贝森体育中心、西街坊一切尽在10分钟生活圈内。
名校荟萃，尽享优质教育
步行3分钟可到泡桐树小学（境界校区）及泡桐树小学（西区）、青羊实验中学。
■泡桐树小学；
在喧嚣的都市中，有一片宁静的蓝色海洋，这就是成都市泡桐树小学（西区）。学校创建于1961年，近半个世纪的风雨历程铸就了泡桐树小学一流师资，一流设施、一流管理的成都一流、四川知名、全国有影响力的现代化小学。
招生范围：
三环以东、清水河以北、瑞南街以东、光华大道以南。
■青羊实验中学：
带着“让走进来的人都自信，让走出去的人都成功”的办学理念，带着“走精致化发展的道路，
全面提高教育质量，努力打造初中精品”的发展目标，带着“品行要求良好，学业要求扎实、注重心理健康、引导全面发展”的办学特色，也带着 “先进实验学校”、“四川省校风示范学校”、“成都市文明单位标兵”、“成都市中小学校长培训基地”、“四川省心理教育实验学校”等五张闪亮的名片，2005年8月，青羊实验中学正式入驻成都西，光华片区。
■树德中学：
成都市树德中学（成都九中）创办于1929年，成都市教育局直属学校、四川省首批省级重点中学、首批国家级示范性普通高中、省级校风示范校、省级实验教学示范、省级艺术教育特色学校、全国篮球高水平试点校。

占地面积:13320平方米
总建筑面积:87000平方米
开发周期:2年 开工时间:2009-7-31
总户数:1077
开发商:成都朗基地产有限公司
建筑单位:永存建设
景观设计单位:上海蒂尔
建筑设计单位:上海森拓设计机构

  

宣传与广告

朗基·龙堂总冠名“2009快乐女生全国巡演成都站”

朗基认同快乐女生“实力+偶像”的拼搏精神，朗基龙堂项目主力户型以60-90平米为主，也主要关爱年青客群打拼、奋斗、创造的精神，所以以巨资赞助此次“2009年快乐女生全国巡回演唱会”成都站的总冠名，这也是让年青的一代，奋斗的一代，实力打拼的一代的精神共鸣。

10月12日“2009快乐女生全国巡演成都站”的媒体见面会及开票仪式在龙堂项目现场举行，三名人气偶像李宵云、郁可唯、刘惜君亲临现场与龙堂的媒体与客户亲密对话，为龙堂原本的超高人气增上华丽的色彩。

10月28日之前，只要登陆朗基网站填写个人信息，将有机会获得朗基龙堂赠送的演唱会门票1张，具体详情请登陆网站了解。

10月31日“2009年快乐女生全国巡回演唱会成都站”将于在四川省体育馆热辣上演，朗基.龙堂将本次活动抛向高潮，全城热动

五 调查分析结果和未来开发

 项目开发SWOT分析
1） 优势分析
资源优势——
光华路有“商业走廊”美誉，商业资源优势明显，电力、物流业成为区域经济支撑，商业、百货业的高度繁荣不断为区域发展积聚滚滚财源；
天鹅湖公园 清水河公园为本区域形成良好的自然景观优势和居住环境氛围。

交通优势——
正西门 交通便利 公交309路，17路、35路、84路、88路和503、512路在项目附近均有站点

市政、生活配套优势——

光华路商业圈的繁荣与区域市政设施的建设发展永远是同步发展的，现在经过一段时间的发展，该区域市政、生活配套已趋完善、成熟。特别是商业配套方面，该区域购物极为方便，生活便利程度很高。

2） 劣势分析
1 本项目以北、以东区域目前还存在大量民宅，建筑面貌陈旧，外来人口较多，居住状况复杂，脏、乱、差现象较严重。这些因素将有损于本项目整体形象的建立。

2 现阶段配套不足

3） 机会点分析
地块人气旺盛，商业配套成熟度较高；

交通优势日益明显，区域交通极为便利；
天鹅湖、清水湖的自然景观成为项目亮点；
项目商业潜力正在不断发掘，商住氛围浓厚。

4） 威胁分析
周围也有很多的楼盘在开发 竞争比较大

个人观点和总结

 在寸图寸金的城西，目前可供消费者选择的楼盘非常少，尤其是内光华。朗基·龙堂销售部的出现让我们眼前一亮。带着更多的希望，于是我走进了该项目的销售部，想了解这个楼盘的主要特色。

  “朗基·龙堂的开发商——成都朗基地产有限公司系出名门。”据该项目一负责人介绍，成都朗基地产有限公司，与深圳放心实业等其他股东一起于2007年投资、运营桐梓林欧城，并使桐梓林欧城获“成都十大创新楼盘”、“居有所值·城市地标楼盘”殊荣，以11000元/平米均价列位国际城南巅峰电梯豪宅。今秋，两个专业团队再度合作，集合国际知名设计团队在成都西内光华，全情倾力钜献“朗基·龙堂”。

  龙堂占地较小，如何做到高性价比？纵观城市建筑，要么围合式，要么一字排开，要么就是独栋。从桐梓林欧城到龙堂，干彤大师完成了一次近乎完美的创新。独栋式的势必与其他城市孤岛一样出现长达十几二十米的黑通廊，而且户型结构差，各户型很容易出现黑空间，最常见是洗手间、厨房、生活阳台，有的甚者连客厅、餐厅的采光通风都很差。龙堂的设计是结合周边道路环境及四周建筑物后，提出了创新的“龙型”平面规划。这样的规划，内部空间围而不闭，每一个户型的每一个窗户都能有良好的采光与视野。

  龙堂的首层和顶层都设计有“买一送一”的超级优惠单位，这些单位为两层层高，只要加一层楼板，就多出一套房来。也可以做跃层使用，实际面积多出近一倍。赠送的落地凸窗地面连为一体，整个室内空间变得宽裕，解决了很多家庭想多放一个床头柜或者梳妆台就差10厘米的尴尬。

  据介绍，朗基·龙堂的园林设计主导思想是在有限的空间内，化解人对高层建筑产生的压迫感的同时，为业主创造更多的休憩空间。设计师通过架空层、东西两个开放空间和多层次的植物来解决压迫感，让各个层次的植物把人的视线收回到地面而不是抬头就见建筑，当人的视线收回地面后，视线就在架空层和东西两个开放空间内得到延伸，加之各个景点的精心设计，在园区的生活就是那么怡然自得。

  虽然龙堂的地块不大，但因整个园林没有被分割成细小的组团，而是一整片绿地。设计师利用“龙型”设计路网巧妙运用移步换景，在道路的两旁设计景点，配合架空层的康乐设施为业主提供舒适实用的生活空间。      

  配套齐全

  城西“教育”领先

  在统计打进本报的1000多名消费者买房意愿时发现，希望在城西安家的200多消费者中达到了95%，很多消费者都是因为城西的人居环境好、配套设施齐全和教育资源丰富才选择在城西买房的。

  与其说城西的配套齐全，还不如说城西的教育资源最丰富，尤其是光华片区。成都全心地产营销总经理李国峰说，泡桐树小学、树德中学、实验中学等知名稀缺教育资源分布在内光华片区，不但能为孩子的教育提供支持，而且还能给周边的楼盘品质提供强有力的支撑。城西不再是传统的道路带动城市化的模式，更多是产业、科技、教育、休闲养生的聚集，成都国际医学城、青羊绿舟总部经济产业园的宏图已经展开，城西的城市格局已经完全呈现。现在的内光华片区，城市的基础市政已经悄然升级，街区道路纵横交错，品牌楼盘云集，周边有天鹅湖公园、清水河公园等多个城市“绿肺”，“从最适合人居的角度来看，城西，尤其是内光华是消费者买房的首选区域。

  近年来，随着置信、万科、中海、龙湖等著名房产公司进驻城西，使原本“贵气”的城西更加显得无比至上。厚重的历史文脉，优美的自然环境，高雅的人文气质决定了城西与日俱增的身价。

 从目前的发展来看，城西大有赶超城南区域的趋势。在大城西的范围下，主要是品牌开发商的进入才支撑了城西的“西贵”地位。尤其是光华大道片区在以前发展良好的基础上大放异彩，无论交通还是配套都升级换代，目前到成都来安家，西贵再次成为热点。

  城市因道路而生，道路的发展将改变城市的地产格局。，光华片区是城西最早成熟也最引以为骄傲的区域。随着光华大道的开通，光华板块也升级、延伸，拓展出了更广阔的发展空间。

  “光华大道的异军突起是因为其在保持好生态优势的基础上，增加区域的文化底蕴。”

  城西的楼盘充分利用了丰富的水资源，将活水引入居住小区，形成更多的城市湿地，打造良好的水居生态环境。同时，生活配套设施进一步完善，并进行有效的人气提升。

  目前在著名商场城西的密度最大。从光华路口一直到三环路之间，不到3公里的距离，有仁和春天百货、乐宾百货、人人乐超市和互惠集团总部等四个商业“航母”，一方面说明城西光华片区的高档楼盘比较多；另一方面说明这些商家非常看好这个区域未来的人气和商业价值 

客户群分析和售楼处能力分析

本楼盘主要针对的是广大购房者 上次我去踩盘的时候购买者的年龄段大概在30到40左右

主要用来居住 投资的比较少 当时我是和我叔叔一起去踩的可能是尾期房他们的置业顾问在工作上也有点怠慢 没有很热情 。整个售楼部总体的感觉还挺好的

                                                                    

                                                      2010年1月10号