九峰花园市场调研报告

一：九峰花园概况

九峰花园位于成都市金府路北侧，是距离35000㎡的金牛公园最近的楼盘，为高层、低密度前卫风格的精品人文住宅区。该盘为三级开发商成都市金府油脂有限责任公司开发，成都三建承建，物业单位为自有物业公司九峰物业 。该盘占地面积近20亩，分二期开发，其中一期为一栋32层高层建筑，其中地下1、2层是停车场，地面1到32层为纯住宅，整个小区呈类长方形，建筑面积41932㎡，容积率5.06，车位比为1比0.5。户型面积范围60-130，主力户型为两室两厅，主力户型面积为70-85。目前均价为5750。物管费1.6元/㎡/月。公摊率为18%。车位待定，二期待定。

二：交通状况

九峰花园的确切位置应该在金府路上，这就是有名的“西北假三环”，如果把楼盘看作一个点，这个点就在茶店子路和金府路这两条线上的夹角处。金府路两侧在成都拥有著名的几个市场，经营范围包括汽配、机械以及灯具等等行业。通过对九峰花园的实地探查，该项目是在成都的正西偏北方向，两横三纵是这个楼盘重要的道路交通体系，两横从西往东分别是三环路和金府路，三纵由南向北依次为蜀汉路、茶店子路和交大路，这五条道路是城西重要的几条主要干道，单从道路分布的情况看，九峰花园的区域优势可见一斑。

 

三：项目详细情况

项目名称：九峰花园

项目类型：期房 高层电梯

楼盘位置：西二环外三环内，假三环金府路和茶店子交汇处金牛区金府路124号

开 发 商：九峰地产/成都市金府油脂有限公司

开发资质：三级

设计单位：四川天拓建筑设计责任有限公司

承建单位：成都第三建筑有限公司

建筑及园林风格：为高层、低密度、高容积率、前卫风格

建筑结构：框架剪力墙结构

项目特色：宜居生态地产,地铁沿线

物业形态：高层高尚住宅电梯公寓

装修状况：毛坯、外墙·涂料

营销代理单位：戴比天扬地产顾问

物管单位：九峰物业管理有限公司

占地面积：16.1亩

建筑面积：41932㎡

户型面积：60-140㎡户型(套二、套三、套四)

总数：414户

容积率：5.06

绿化率：30.60

楼层状况：32层

梯户比：二梯五户、三梯八户

车位比：1：0.5

车位价格：待定

公摊率：18%

安保系统:红外

供水系统:市政供水，五通

九峰热线：028-87529998  87525188

预售许可证：成房预售中心城区字第6095号

开盘时间：2009年10月3日

交房入住时间：2011年4月

均价：均价5800元/平方米，最低价5600元/平方米，最高价6000元/平方米

物管费：1.6/㎡/月

优惠政策： 限量保留房源5610元/㎡起，68-130㎡舒居空间，一次性付款优惠2%。

最高按揭比例及年限：首付两成，贷款最高年限20年 中国农业银行，华夏银行

交通情况：项目地处由一、二、三环与羊西线、沙西线、金牛大道所构成的“三

横三纵”立体交通网络中，出入通达便捷，紧靠规划中的地铁线2号线，拥有116

339 86 63 532 409 703 48等多路城市公交。

周边配套情况：

休闲娱乐：金牛公园、锦西老年公园、青少年科技馆、金牛体育中心、华侨城欢乐谷、国宾板块休闲区

 

 

四：项目SWOT分析

 

S：优势

（1）该楼栋为地震后的产物，整个楼的造型下面宽，上面窄，这符合地震的设计要求，并按七度抗震要求设计建造。让购房者有足够的安全感。该楼特点是露台的设计，该项目有7个露台，其中一层1个，21层4个，26层2个，露台面积置业顾问声言不清楚，但也多次强调是全赠送的，这样的设计确实改变了楼宇的造型，突出了建筑物的一个形态美。

 

（2）以居住区域的划分作为依据，该项目实际应该在茶店子生活板块与交大路板块相交的区域内，那么以九峰花园作为中心，这个区域有以下几个特点：其一，这个区域应该比较适合居住，首先项目周围已经拥有了多个成熟的小区，就在九峰花园对面，就有即将入住的嘉宇天琢城，这个楼盘为高层，而紧邻的金府路6号，是多层建筑，在这个区域是名副其实的“老大哥”，存在多年，虽然紧靠九峰花园，但由于高度上的限制，视野和采光等问题对于高层来说并不是问题。 

（3）九峰花园容积率5.06，相对较高，这样一来，土地成本将降低。从而大大降低单位建筑面积开发成本。

（4）该盘以小户型为住，符合大部分购房者需求。符合国家政策。 

 

W：劣势

（1）该盘占地面积仅为20亩，而且分二期开发，居住过于密集。

（2）由于地少，该盘几乎没有绿化景观可言，且没有运动健身场所，会所等娱乐设施，这将对购房者带来一定的影响。

（3）目前该盘的周边配套只能用“乱筑”来形容，正因为必要生活配套的欠缺，今后居住在这里的购房者将面临一定的困难。金府路两侧其实是一个很大的市场，而这个市场所拥有的仅仅是某些机电、灯具的交易市场，与人们的生活并没有什么太大和直接的联系，而恰恰是这些机电市场，带来的却只有脏乱差，并很有可能降低周围居民的生活质量。

 

（4）该盘户型单一，以两居室为主，购房者没有更多的选择余地 

（5）价格偏高，以5750的均价，在众多劣势的考虑下，购房者可能会难以接受而选择其他楼盘。

 

O：机会

（1）该区域为政府规划中的居住区，加之附近有很多盘的交房入住，生活配套将会逐步完善。

（2）机电城即将搬迁，杂乱脏差的居住环境将得到不断改良，交通条件也将得到更大的提升。   

   

T：威胁

九峰花园还有一个硬伤，即加油站。实际距离约为20米的样子，用“定时炸弹”来形容也颇不为过。

 

五：项目户型分析

B1户型

从图上看，此户型布局较为紧凑，方正，易摆放家具，除暗厨暗卫外其余采光通风较好。其中卧室与卫生间之间的休闲阳台，可以封掉作为一个单独的书房或者第三卧室，根据置业顾问的介绍，这个空间按照半面积计算，相当于一个较小的入户花园，合理地实现了两房变三房的构想。同时，卫生间与厨房和生活阳台的距离较近，热能利用率较高，然而最重要的一点就是，干湿分区明显。但走廊过长，空间利用率不高。入户门正对着主卧，私密性低。厨房门与卫生间门较近，卫生间门可以从客厅方向打开。厨房入口和入户门相对较远，违背主妇路线。

 

C2户型

该户型布局较为紧凑，方正，易摆放家具，除走廊较长外，空间上没有多余的浪费空间，布局较为合理，由于主卧带卫生间，所以放弃了干湿分区也尚能接受。

 

该盘户型设计进深得当，通风采光，低窗观景以及利用周边自然景观设计有了明显的提高；空调外机的隐蔽设计，统一安装大大减少了对建筑物的破坏。

该项目的其他户型都有一个共同的特点，走廊过长，利用率不高。

 

六：企划推广

九峰花园在项目推广方面过大的吹嘘自己的周边配套，项目宣传和实际相差太大，应该是难以接受的程度。哪里附近并没有宣传中的“众多的高大名贵树木，形成了“城市原生树林”这样独一无二的生态景观，空气质量远远高于其他区域。”也并非宣传中的低密度，高绿化，因为接下来还有九峰花园二期一起挤在这十多亩土地上。九峰花园也没有宣传中的紧临嘉信茂，沃尔玛那些大型购物中心，本人从九峰花园走到沃尔玛大约花了一个小时。

在楼盘推广过程中可以适当夸大其优势，但过分夸大就有欺骗消费者的嫌疑。

 

七：目标客户细分

本楼盘的消费群体一般年龄在30左右的购置婚房的人群、刚校园家里出得起首付的毕业生、还有就是部分购买不起高价房的中年人群，他们的特征是收入水平不高，或者收入高但工作时间不长，积蓄少，但部分能得到父母的资助。他们的购买动机交明显，自住为主，投资的概率较少。工作圈和生活圈偏西或者市中心，但是交通便利。生活品质也不高，其实可以说是没有办法高的那种，考虑单价的同时更考虑总价，性价比。

 

八：置业顾问业务能力

九峰花园置业顾问业务能力极差，没有站位，没有迎接，没有统一的说词和动作标准。相当随意。本人进售楼部逛了一圈，大概四五分钟，置业顾问才姗姗来迟，过来之后只是站着，没有给我介绍户型，也没有讲盘，几乎是一问一答，甚至二问一答（答不上来）。可见该盘置业顾问没有经过统一的培训，业务能力可见一斑。

 

九：价格定位

    九峰花园在价格方面，最高价6000元/平方米，均价5800元/平方米，最低价5600元/平方米，这样的价格在这样一个环境中本人觉得价格过高，该盘除了周边没有相应的较为有效的生活配套，而且地处车流量相当大的假三环金府路边上，噪声灰尘较大，不宜居住，不到20米处还有一个随时威胁到生命的定时炸弹——加气站。加气站更导致上下班高峰期的车辆拥堵，目前成都出租车大不份用天然气，部分私家车也用天然气，导致加气拥堵，当然金府路也会因此成为堵城。加上机电城的混杂，目前九峰花园的居住环境相当恶劣，幸好离交房还有段时间可以改造，但什么时候能改造好也是个未知数。所以本人觉得该盘定位过高。

十：去化分析

据楼盘置业顾问介绍本楼盘四百多套房子目前只有二十几套，其中少量的套三套四已售完，剩下的全是套二，而在销空表上显示只有二十三套，当然这些数据只是开发商提供的具有极大的不可信。但从售楼部情况看，置业顾问仅有两三个，其中愿意可能是今年楼市旺销，该楼盘销售真的如置业顾问所说，也或该盘根本因为购房者较少，没有必要那么多的置业顾问。

 

十一：综合分析

   该楼盘设计及交通较好，地处二三环之间价格较为合理，但由于目前周边环境嘈杂，生活配套不齐全将会给住户带来诸多不便，但该盘稍远处的娱乐设施和购物休闲设施较为完善，毗邻金牛公园、锦西老年公园，欢乐谷、国宾板块休闲区，提供全方位的都市立体休闲娱乐，嘉信茂购物广场，沃尔玛提供购物需求，好在该区域规划为居住区，环境将会改善，最大的问题就是定时炸弹——加气站，如能将加气站搬迁至其他地点，这个盘还算对得起他的价格。