调查说明

一、调查时间：

2008年8月22日——2008年8月30日

二、调查目的：

1、通过对在销楼盘实地调查，收集华润翡翠城信息；

2、通过对资料的整理，研究楼盘区域、板块、配套、SWOT及消费群体；

3、通过案例研究，提高素质；

三、调查实施单位：

1、本次调查参与人员：东门小组

2、资料讨论人员：东门小组

四、调查范围：

华润置地（成都）开发的翡翠城项目；

五、调查方法：

采用实地查看、询问与网上搜索相结合；

六、资料统计及分析方法：

本次调查资料统计根据调查记录和所收集的各种楼书资料加以整理，分析方法力求全面、客观；

七、权威性说明：

本次调查因时间有限，资料收集还欠齐全，对象了解深度也不够，但报告各资料来源基本能保证调查报告的真实性；

 

项目概述

项目位于成都市二环路南偏东15度位置，由东湖公园、翡翠城居住区、临二环路商业用地三大部分组成。

项目分5期开发，目前已开发到4期。建成后，将成为一个人口超过2万的大型中高档园林社区。至 2007年4月，翡翠城的一湖二河三公园环境真实展现，185亩原生态湖泊东湖浩荡，420亩的东湖公园郁郁葱葱， 200亩沙河公园、100亩府河公园相互辉映； 782亩的居住区由花园洋房、电梯公寓、别墅等物业类型，形成美丽的天际线； 43亩二环路规划中的商业用地建成后将成为片区商业中心。

小区内设有高档会所、社区商业及幼儿园小学等公共配套设施。

项目拥有良好的原生态环境，紧邻科华北路成熟商圈和即将投入运营的大型商业广场，加之楼盘本身简约现代的风格，翡翠城带给成都市民全新的生活方式、生活理念。 270度半岛水景， 3900余米纯水岸，风水浩淼，人杰地灵，翡翠城是成都仅有的生态居住小区。

项目进度：项目分五期开发，目前在售的是第四期，翡翠长汀。

 

一、华润置地品牌描述

华润置地有限公司，从上世纪七十年代开始涉足地产业，进驻内地市场后，凭借雄厚的资本实力,开始在房地产行业进行大规模整合，1994年，华润入股北京华远地产有限公司，并夺得最大股权；1996年在香港上市，一直致力于为客户提供良好的居住环境和生活空间，2001年取得“华远”100％的股权，并更名为“华润置地”。 2000年6月，入股深万科，并成为万科的最大单一股东。华润以其独有的品牌魅力，将深圳万科、北京华远这两大地产巨头陆续收入囊中,确立了华润在房地产行业的“龙头”地位。至此，华润集团的地产及建筑业务遍布香港和中国内地。华润置地有限公司，在中国内地从事住宅类地产发展项目，下设北京、上海、成都、武汉、合肥五家子公司，以其独有的城市布局，独创大型生活模式，在各地大手笔造城。其中武汉分公司欲倾巨资修建艺术馆，作为捐献给武汉人们的一份文化大礼。截止2006年底，公司总资产267亿港币，开发面积超过500万平方米。目前华润置地已进驻北京、上海、深圳、成都、武汉等国内十六个城市和地区，并将在未来今年内继续推进全国发展战略的总体布局。其母公司华润集团成立于1948年，总部位于香港，2007年底总资产逾2000亿港币，是中国内地和香港最具实力的多元化控股企业之一。华润集团的业务与大众生活息息相关，包括了日用消费品制造与分销，地产及相关行业，基础设施与公用事业。华润集团在香港拥有六家上市公司，分别是华润创业、华润置地、华润励致、华润万众、华润水泥、华润电力。国内控股两家上市公司，华润锦华、华润生化。同时，持股中国联通等多家上市公司，更是深圳万科的最大单一股东。

华润置地(成都)有限公司自2002年落户成都以来，一直秉持“专筑完美生活”的理念，用对每个建筑细节近乎偏执的苛刻来打造每一座城。在近7年的发展过程中，华润置地(成都)有限公司一直保持着稳健的发展，不求发展的速度的有多快，而是在乎是否能打造出令生活在这个城市的人们找到一种家的感觉的高品质生活。在2006中国（成都）楼市总评榜中，华润置地（成都）有限公司荣获2006年度成都楼市品牌开发商称号，华润置地翡翠城荣获2006成都楼市十大名盘称号。

 

二．产品描述

1、项目描述

项目名称：翡翠长汀

开 发商：华润置地(成都)实业有限公司
承 建 商：成都建工集团市建四公司     
物 管 商：成都华润置地物业管理有限公司
占地面积：7.56万平方米

建筑面积：41.47万平米
住    宅：32.7万平方米

商    业：1.47万平方米

总住宅户数：约3252户

车位配置：约2031个

楼层状况：30---33层电梯

建筑结构：框架剪力墙

容 积率：4.536

绿 化率：35% 

公 摊率：18％

建筑密度：24.81%

物 管费：2元/平方米/月

装修标准：毛胚

交房时间：2009年5月

价    格：均价6500/平方米

付款方式：一次性付款或按揭

华润翡翠城总占地是1245亩。项目分五期开发，翡翠长汀是目前开发的第四期。项目由三大组团，四个主题景观构成，步移景异。翡翠长汀在开发时间上属于第四，项目主题也同样围绕着数字四展开。项目由四叶草代言，象征着“爱情，财富，名誉，健康”。依据地块形状，翡翠长汀巧妙地安排了四片叶子形状的景观，每个景观分别对应每片叶子的寓意。爱情主题年轻浪漫，财富主题内敛沉稳，名誉主题低调而高贵，健康主题活力而清新。

2、地理环境描述

翡翠城位于城南偏东15度2.5环位置。西临老成仁路，东接锦华路，北临华润大道，东南为沙河环绕。左接南门富贵之气，上连百年川大翰墨书香，右邻繁华商业广场。一湖、两河、三公园簇拥，翡翠城俨然半岛城邦。

翡翠城占地1245亩，185亩原生态湖泊东湖浩荡，420亩的东湖公园郁郁葱葱， 200亩沙河公园、100亩府河公园相互辉映； 782亩的居住区由花园洋房、电梯公寓、别墅等物业类型，形成美丽的天际线； 43亩二环路规划中的商业用地建成后将成为片区商业中心。

3、交通状况描述

项目交通十分便利，紧邻二环路51、79、112、114、304、503、85、35、97、402、152路等，以及靠近锦华路公交线路多条，通往城市其它各个方向。

4、园林景观

项目拥有成都市唯一的大面积生态湖泊。尽享都市繁华，退归桃源恬静。270度半岛水景， 3900余米纯水岸。整个项目为一湖(东湖)、两河(府河、沙河)、三公园(东湖公园、府河公园、沙河公园)层层环抱，翠绕绿拥。项目整体呈坡式沿水岸向四周抬升，风格别致，错落有序。原生态的环境、紧邻都市的便捷、简约现代的风格，项目因东湖而平添一份自然与清幽。

翡翠长汀由四叶草代言，象征着“爱情，财富，名誉，健康”。依据地块形状，翡翠长汀巧妙地安排了四片叶子形状的景观，每个景观分别对应每片叶子的寓意。

一组团：爱情主题年轻浪漫，演绎丹麦浪漫爱情故事，组团中心的“爱之泉”由光、雾、水互相烘托营造处爱情朦胧美妙的感觉。

二组团：财富主题内敛沉稳，再现中欧瑞士山水景观。以秋天为主题的红枫、羊蹄甲、香蒲、菖蒲等，给人一种秋天金灿灿的感觉，蕴含收获的寓意。

三组团：名誉主题低调而高贵，浓缩法国宫廷情怀。自由发散的曲线，修剪整齐的植物，形成对称或是规则的几何形状，打造法国皇室的尊崇之感。

三个组团与代表健康的会所共同组成四叶草的四片叶子，成为四季常新的2.7万景观视野。景观如水般灵动，步移景异。

翡翠城四期---翡翠长汀，蕴涵着四叶草的美丽祝福，拥有着四叶草的绝世魅力，是翡翠城的结晶。

5、区域和项目配套

翡翠城自身配有金苹果幼儿园和成师附小，靠近川大，四川音乐学院、川师等多所大学及多所重点中学。附近有空军四五二医院，成都市十医院，锦江取妇幼保健院，另外，社区内也配有社区医院。靠近玉林和九眼桥两大酒吧集散地，附近有肯德基、必胜客、银杏、第四城花园餐厅、猫头鹰餐厅等餐饮设施。同时，临近建设、农业、工商、交通等多家银行。

翡翠城五期均有临街商铺，翡翠长汀规划有集中商业配套。五期共6万平方米体量的商业，加上临二环规划43亩商业用地构成翡翠城项目自身配套。翡翠城为三个公园环抱，是天然的生态休闲好去处，东湖公园、东篱翠湖尚有茶楼、咖啡座等餐饮休闲配套。锦华路口的万达广场有伊藤洋华堂、万千百货等大型商业购物中心，和科华路百联天府购物中心一左一右，共同完善翡翠城周边配套。

项目配套：

A．双大堂设计，设计了底层挑高六米的豪华大堂，同时在负一楼停车场设计大堂，让从地下车库回家的客户享受尊贵回家之旅。

B．四户两梯，保障使用和私密。

C．玻璃外观时尚并阻隔80%的红外辐射。

D．环形车道，并备有尊贵雨棚。

E．双面奶信箱将投放分开，保护业主隐私和安全。

会所：拥有恒温游泳池，安排有大、小两会所和泛会所，设计了更多的享受空间。网路俱乐部还有多功能影音室和咖啡阅读室和运动健身房共同组成大会所的功能空间。

小会所配置商务功能，安排众多弹性较大的空能空间。可作商务会谈，内部会议，家庭欢聚等、泛会所指4593平方米的首层架空空间，按照活动人群分别设置乐陶园，欢聚园和夕阳园。另设艺术长廊，给小区增添艺术气息。

 

三、项目SWOT分析

1、优势分析

1）品牌

华润集团是香港和中国内地最具实力的多元化控股企业之一。作为内地最具实力的综合型房地产公司之一，华润置地背靠母公司华润置地的庞大实力，发展物业卡发出售和物业出租业务，已进入北京，上海，深圳等十八个城市，连续三年获得“中国蓝筹地产企业”的殊荣，连续两年中国房地产上市公司十强。在2006中国（成都）楼市总评榜中，华润置地（成都）有限公司荣获2006年度成都楼市品牌开发商称号，华润置地翡翠城荣获2006成都楼市十大名盘称号。

2）交通

便捷的交通优势，翡翠城位居成都市南偏东15度的二环路旁，紧邻科华北路、领事馆路。交通便捷，距离双流国际机场约20分钟车程，距离市中心春熙商圈约15分钟，距离四川大学车程约5紫荆分钟。距离紫荆、玉林片区约10分钟车程。附近公交线路众多，通向城市的其它方向。也符合“城市向东、向南发展”的城市规划要求。

3）地理位置优越

项目是涵盖于南富区的辐射范围内，是成都市区内临二环路最大规模的可成片开发用地。上接川大翰墨书香，左连城南富贵之气，地理位置优越。整个地块被沙河、府河交汇相拥；东湖公园、府河公园、沙河公园三大公园合围环抱；独拥成都市区内惟一的大面积生态湖泊。进享都市繁华，退归桃源恬静，是成都仅有的生态型湖畔居住小区。目前二环在售楼盘，占据如此优越地段的，除翡翠城，无出其右。

4)环境和绿化

坐拥一湖两河三公园，185 亩原生态湖泊东湖浩荡，420 亩东湖公园郁郁葱葱，2 00亩沙河公园，100 亩府河公园交相辉映。3000年府南河与沙河交汇相拥翡翠城，这在成都市是独一无二的天赋资源。

东湖公园的设计以三个湖面为核心，最大限度地尊重自然和生态，打造原生态和自然特色极浓的城市健康空间。公园内设置湖滨亲水草坪、休闲小路、休憩凳椅，在空间上强调以人为本，将景观的观赏性和参与性充分结合，形成“春花笑绿水，秋树舞轻烟；湖天共一色，盈然已胜仙”的浪漫意境。

翡翠长汀绿化率为35%，小区内景观园林设计精美，如水灵动，步移景异。

5）创意设计

将中文里不受欢迎的数字“四”融入西方四叶草的神奇传说。寄予“爱情、财富、名誉、健康”这四种美好祝愿。将四叶草的梦想融入翡翠长汀，巧妙地把三个组团、四个主题的形状作为叶片共同构建出四叶草的美好轮廓。同时也将文化元素和建筑景观完美的结合在一起。

6）配置齐全

位置极佳，购物方便临近万达锦华和百联天府，出行方便，餐饮娱乐齐全，配有金苹果幼儿园和成师附小，业主的小孩就学免建校费，附近有多所重点中学和大学。方便业主小孩完成小学到大学的一站式教育。附近有多家银行和医院，小区内甚至还有社区医院。还有，小区配有高品质主题会所。

7）创造艺术化的生活空间

在华润翡翠城，随处可见艺术的气息。无论是寓意美好，各具风情的园林景观，还是艺术长廊或者是一条小径，到处都充满着艺术气息，人与自然和谐共存，生活美好得浑然天成。

8）会所丰富

拥有大，小和泛会所等主题会所。会所多种多样，满足不同年龄不同爱好的业主的需求。有运动健身的会所，有商业会所，有网络会所，还有老人和小孩的专门会所。

9）小区配设人性化和匠心独具

双大厅设计，电梯的合理布置，回行车道和雨棚的设计，双面奶信箱，无出不彰显出尊贵和优越。一切设计都为了保障业主的隐私和安全。

2、劣势分析

1）翡翠城占地很广，翡翠长汀所处位置实际离东湖还较远。较近的景观只有沙河这一块了。

2）主要户型为50，90，135平方米.其中90平方米的户型虽然方正实用但都只有一个厕所，135平方米的户型则稍显得浪费，缺少90至135之间的中间户型。

3）临近二环路，噪音和环境污染较为严重，湖水不循环，一旦污染，后期治理较困难，花费较多。

4）公共场所较多，紧邻的公园对外开放，人口杂乱，对安全造成隐患。

3、机会分析

这是华润置地在成都的首个项目，彻底改变了东湖片区的形象，影响了成都城东发展的进程。已经呈现的翡翠城一、二、三，四期，将建筑之美与自然之美巧妙结合，用全新的规划理念，打造出极具冲击力的创新产品，为成都带来了全新的生活理念和居住文化。即将亮相的翡翠城五期，, , , 以超越自我、精雕细琢、以人为本的“修炼”态度执着于建筑，更是值得期待。

其次，项目符合市政府倡导的城市规划建设主题，也符合“城市向东、向南发展”的城市规划要求、符合“整治沙河”工程的建设要求、符合“改造东部低洼棚户区”城市建设的要求、符合“搬迁工厂，退二进三”城市建设的要求。“五路一桥”通车、老成仁路改造、沙河治理、东湖公园建成及片区路网交通改善和拆迁工作逐步完成后，该区域土地增值空间极大。

原生态的环境、紧邻都市的便捷、简约现代的风格，东湖与“华润置地·翡翠城”是一种和谐的互补关系，东湖因项目而变得现代又富有生机，项目因东湖而平添一份自然与清幽。

４、威胁分析

临近的望江橡树林在户型设计上显胜于翡翠长汀，橡树林的户型特点多样化而且大都包含入户花园。而且橡树林刚好位于二环线上，出门就是大街，交通比翡翠城更为便利。在地理位置相当，居住环境相差不大的情况下，可能会得到一部分意向业主。

 

四．竞争对手分析

1、产品描述

项目名称：瑞升·望江橡树林

开 发商：四川瑞升实业集团有限公司

物业公司：信德物业公司

占地面积：61.83

所在区域：锦江区成仁路口三官堂街

所在位置：一环与二环之间

房屋类型：高层住宅

总 户数：2408

建筑面积：324266平方米

均    价：7300每平方米

开盘时间：08年3月     交房时间：2010年上半年

绿 化率：25%

物业描述：高层电梯

户型面积：52.5—616 平方米

车    位：1755

瑞升·望江橡树林，位于城市繁华与宁静的经典分割点，挥写成都中心区域高层物业的内涵；近200亩占地面积、34层的超高江景建筑集群、150平米的主流宽居江景华宅、总共80余万平方米的恢弘体量、300米江面清波荡漾……望江楼外楼成都望江楼，30余米，成都的象征。瑞升望江橡树林，34层超高江景建筑群，望江板块新晋地标。望江，成都最值得吟咏的一章“望江”，成为瑞升10年作品的地脉标签，同时也是成都生活的“根”和“气”，“传统现代未来”三大时空主题在这里得到完美的诠释！自然生态、都市潮流、国际生活都于此潜藏。锦水流殇江楼揽韵，这处城市的风尚源头，在收藏了近千年的历史、人文、江景以后，现在即将被您收藏。东望江，西草堂，人文者，总比他人看的远  东望江，西草堂，这是成都的文脉双雄。不同的是望江版图还深具国际化全球化的人居精神。看不见浮华，看的见繁华  城市中心区的特性，决定了望江橡树林的纯粹都市化形态。交通状况：46路、51路、35路、68路、112路、503路、27路、85路、47路、3路、18路、56路。

２、项目多元化分析

1）优势分析

人文

东望江，西草堂，这是成都的文脉双雄。而望江更有川大相佐一侧，人文风尚盛极百年；望江与浣花草堂一样，同为一环区域的中心城区版图、同样有丰厚的文化遗迹、同有生态公园星罗四周，为本质的成都人文生活提供了最丰富的素材。

自然生态

从合江亭到望江公园，从锦江沿岸到安顺廊桥，从百年川大的灯火璀璨，到古锦官驿的文脉飘香等，望江版图象征着成都生活的立体内涵。项目位于四川大学主校区和望江公园旁，紧临四川大学、望江公园、合江亭、府南河、东湖公园。在高层公寓的家里，就可以望见望江公园的美景和府南河的美丽夜景，而且早、晚去公园散步、锻炼身体十分方便。处一二环路间，闹中取静，空气清新，环境安静，特别适宜于居住。

交通

项目在一环与二环之间，靠近二环路。其优势位置不言而喻。出小区门就是大街，有多路公交路线到达，出行十分便利。

区域配套完备

中小学：川大附中、成都七中、十二中、田家炳中学川大附小川师附小、娇子小学、顺江路小学

幼儿园：川大幼儿园、河滨双语幼儿园

综合商场：红旗连锁、互惠超市、永乐生活电器、万达锦华广场

金融：中国农业银行、中国工商银行成都市商业银行、中国建设银行、招商银行、汇丰银行……

邮局：龙舟路邮电所、中国电信莲桂营业所、移动莲桂营业厅……

医疗：空军医院、第七医院 、锦江妇幼保健院、金琴牙科、市新华人民院……

安防：消防二中队、龙舟路派出所、水井坊派出所、宏济路社区警务室……

成型的区域配套决定了望江橡树林的纯粹都市化形态。成都外滩集办公、酒店、金融、文化娱乐、商住与一体，是成都的新经济、人文、生态商务区；锦江滨河风光带的“三个商业文化开发区、四条景观带、七个景观文化产业开发点”，已使望江区域的配套蔚为壮观。在科华路餐饮商圈与美馔写相恋；在春熙路、王府井展示魅力时尚；在川大、七中享受知本环拥，都市精彩生活的一切想象，五分钟生活圈中都有完美的兑现。从来没有如此的:一步即可进入繁华之境，一转身又可以摒弃喧噪和欲望的世界。

2）劣势分析

高容积率

奇高的容积率。售楼资料上写的是6.12。橡树林写的80余万平方，160亩(一亩＝666平方)，算出来等于8左右。

户型缺陷

该项目很多户型没有生活阳台却多出来一个入户花园。入户花园不错，但是橡树林的入户花园却是设计上的一个缺陷，基本所有的入户花园都是内凹进去5米以上，面对的只不过是一个几米甚至10米深的狭长空间，基本不可能有阳关照得进来，做花园很不现实。很多户型的入户花园都是硬加进去的，甚至将厨房和餐厅隔开。户型设计上有较大的缺陷。绝大多数户型的卧室都小的很。

项目配置

限高100米的情况下，楼层为34层，每层空间被压缩。电梯配置明显过少，6户2梯，七栋是18户3梯，尤为严重。楼间距在20米左右，楼层低的基本不可能有阳光直射而且也很不安全。小区绿化率较低为25%。

 

五、目标消费对象

1、项目目标人群

华润翡翠城的品质和区位决定的目标客户群是受过良好的教育,有独到审美取向和充满现代时尚感的，喜欢自然与艺术的结合，喜欢品味人生，注重品味、浪漫情调的中产阶层人士。

2、群体特征

以白领、领事馆外籍人士、海归派和外企职员为主；年龄在30岁到50岁，事业处于上升期，已经累积一定财富；家庭月收入8000元以上，有车；经济基础提升，可选择更显示身份的住宅；工作地点转移到城南或城东的客户群；看好区域发展潜力的投资者。

 

六、总评

翡翠城是华润置地最有品质感的产品线之一。它是艺术的诠释，成都翡翠城绝不只是翡翠城产品系的简单复制，而是每个细节的精心考量与打磨，这是对成都这片土地的尊重，更是对即将生活在这片土地上的人们的尊重。在2006中国（成都）楼市总评榜中，华润置地（成都）有限公司荣获2006年度成都楼市品牌开发商称号，华润置地翡翠城荣获2006成都楼市十大名盘称号，给城东添上了不凡的一笔。