现在位置：| 学员事务公告栏 |  |
”芙华.幸福彼岸”位于城北区域，在蓉北商贸大道与洞子口路的交汇处，沙河与府河交介的北湖凝翠公园内，成都市最大的沙河生态公园也汇集于此。
一.产品描述
开 发 商: 成都市芙华房地产开发有限公司
承 建 商: 成都市第四建筑工程公司
物 管 商: 悦华置地物业管理有限公司
设计单位：成都市建筑设计研究院
四川省城市建筑设计研究院设计单位
占地面积: 224001平方米 建筑面积：160530平方米
总 楼 层：22－－－23层 开发期数：三 期
共 几 栋：9 栋 总 套 数: 1399 套
开盘时间：2007--4---26 交房时间：2009--3---31
车 位 数：821 个 车 位 比: 1 : 0.59
绿 地 率： 25 ％ 容 积 率: 4.95 %
建筑形式：现代简约式电梯公寓 建筑结构：框 剪
户型种类：一居室 两居室 三居室 四居室
户型面积:53M2--154M2
装修标准：清水房 外墙贴磁砖 三期均价： 5680元/M2
物 管 费：1.2 元 / M2 公 摊 率: 15 %
电梯户数：一梯两户 两梯四户 两梯六户
付款方式及优惠办法：一次性付款优惠4％ 按揭优惠2％
最高按揭比例及年限：首付三成，按揭七成，贷款20年。
工程进度：三期已封顶断水，增充好内墙
生活配套：购物：农贸市场 家乐福（规划中） 五块石，荷花池商圈
交通：五块石公交车站 五块石长途客运站 火车北站
教育：四十四中学 九里堤小学 双水碾小学 锦西外语实验
小学 电子科技大学 西南交大
休闲娱乐：北湖凝翠公园 新绿水碾公园 沙河公园 成都动
园 昭觉寺等
餐饮：在大学的周围都有一个比较完整的餐饮机构。随着
人气带动商气，在项目的周围将有更多的餐饮入驻。
二.项目Swort分析
［1］优势分析：
（1）本项目处于沙河与府河交汇的”北湖凝翠”公园内。是繁华都市
中独一无二的”公园美宅”。得天独厚的自然生态环境是本项目
最大的卖点。
（2）本项目的承建商－”成都市都四建筑工程公司”比较具有权威性
性。曾多次获得建筑业最高荣誉”鲁班奖”，连续九年荣获”四
川省结构优质工程”。
（3）本项目交通四通八达。有规化中的红花堰地铁，家门口就有公交
车站台。 五块石公交车站，长途汽车站，五块石商圈近在咫尺
荷花池商圈及火车站也仅需十分钟的车程。住户出行十分方便快
捷。
（4）本项目的一个整体规划布局，是按照”品”字形来设计的，这样
使到每一户的采光和通风，都面面俱到。
［2］劣势分析：
（1）小区内部的配套设施较为单调，仅一个中庭花园，无其它运动娱
场所。
（2）因为本项目处于城北开发区，就目前而言，治安状况相对较差。
［3］机会分析：
因为本项目得天独厚的地理环境的优势，加上市政府正在对城北
环境的一个打造。批发市场外迁，物流集中区弱化等规化出台后
，使该片区的形象已得到了一些提升。而且，目前沙河片区是房
产市场发展较好的区域。与其它区域的相比，该项目的升值空间
较大，有升值潜力。
［四］威胁分析：
（1）2007年9月27日发布的－”央行927文件”，提高了第二套以上商品房首付比例及贷款利率，间接的控制了一些因炒房而买房的购买者， 对商品房的销售量有一定的影响。
（2）2007年11月1日发布的－”国土部39号令”，规定建设用地使用权必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。这个条例的出台，对开发商的前期资金投入增加了压力，而且资金回收缓慢，这将会使一些小型的地产企业陷入僵局。
（3）2008年5月12日，此次汶川地震对房地产也有着很大的影响。置业者的心态也受到了左右，现在许多置业者都处于观望期，迟迟都不下手。这种观望情绪的加剧，使房产在需求的源头上受到了抑制。地震后，购买者对建筑质量的要求也越来越高，使开发
商的成本也越来越高。
三.对手分析
［一］映日荷花
开 发 商:成都三悦置业有限公司
项目投资商：成都合力达房地产开发有限公司
占地 面 积：30余万平方米 建筑面积：20万平方米
开发 期 数：三 期 总 栋 数：8 栋
总 楼 层：18－22层总 户 数:2038户
车位：874个 车 位 比:1 : 0.43
绿 化 率：25 ％ 容 积 率：4.9
户型种类：50-60平米的精致小户型，65-90平米实用经济套房，115-130平米的舒适三房．
交房 时 间 :2008年12月30日
项目综述：
＂映日荷花＂位于蓉北商贸大道168号。在”幸福彼岸”的斜对面，所以也同样的享有了交通便捷的优势。项目紧邻成都市最大的公园”沙河公园”上风上水得天独厚。本项目着力打造了两大中庭景观。其中有游泳池，人工湖，羽毛球场等健身娱乐场地。为以后的住户提供了一个休闲娱乐的平台。
此项目户型的设计，可以说是一大卖点。户型主要是以小户型为主，其中有精致小户，和实用经济套房为主流。它的建筑是用的围合式布局，这样整个小区的私密性很强。
”映日荷花”最大的不足就在于，它前紧临主干道（蓉北商贸大道），后贴宝成铁路。所以噪音的污染相对较大。
［二］兴元华盛
”兴元华盛”是兴元房地产开发有限公司在成都开发的第六个楼盘。位于北二环外川陕路与大件路交汇处（往西120米）。紧临沙河新绿水碾公园，地处驷马桥区域红花堰板块，自然环境得天独厚。地铁1号线首站——红花堰站，昭觉寺客运中心，近在咫尺，交通便捷。
开发商：成都兴无房地产开发有限公司
代销商：耀天锦官城地产营销机构
建筑设计：成都大陆建筑设计
建筑 风 格： 现代简约式电梯公寓
物管公司：华盛物业物管费：1.2元/平米/月
占地面积：131亩 总建筑面积: 376800平米
总 楼 层： 18 层 总 栋 数：13 栋 楼
七发 期数： 三 期 （1-5， 6-9， 10-13）
总 户 数： 3736 户 停 车 位：2000 余 个
开盘 时间： 2006年6月18日 主要房型：70---120平米
销售 情况： 一二期总共还余尾房10％
交房 日期: 一期2008年6月底交房,二期2008年8月交房,三期未开盘
绿 地 率： 25 ％ 容 积 率： 3.9997
项目综述：
地铁1号红花堰为该项目吸引了不少的客户。项目又紧临新绿水碾公园，动物园，昭觉寺。生态环境优越，交通便捷。中庭花园达到了21000平方米，分别以水、雕塑、植物为主题，营造诗意人居；全框剪结构、2梯4户、最宽楼距120米，视野辽阔。周边的配套设施齐全，近12000平米的大型购物超市也将入住。成都军区总医院，双水碾小学青龙场小学，幼儿园，成都市第36中学，成都三原外国语学校等，都汇集与此。该项目的规模较大，价格较为合理，所以吸引了各个年龄阶层的顾客。
就该项目，目前来看，周边环境还较为混乱，在项目的周边有许多待开发，和待拆迁的老房子，又处在驷马桥与青龙场外来人口流动较大的地段，所以治安还有待提高。项目的第三期紧临川陕立交桥，将会有噪音上的问题。
兴元公司在成都所开发的楼盘，以前发生过多次纠纷，导致对开发商的口碑有很大的影响，震后，因为外墙裂缝的原因，又再次与业主有了纠纷，这些可能都会间接影响到三期的销售。
［三］上行锦绣
上行锦绣位于城北区域的昭觉寺南路荆竹片区，项目距离沙河公园步行只需五分钟。距离地铁1号红花堰站口仅有几百米，出行方便快捷。
开发商：四川成发航空科技股分有限公司
投资商：成都海天鸿实业发展有限公司
占地面积：52亩 总建筑占地面积：186000平米
总 栋 数：10栋楼 开发期数：分三期开发
总 楼 层：18-21层 总 户 数：1877户
车 位 比：1：0.95 容 积 率：4.48
公 摊 率：19 ％ 绿 化 率：30％
物 管 费：1.2元/平/月
主要户型：45平米－130平米
建筑风格：现代简约式电梯公寓
项目现状：第一期热销中
项目综述：
“上行锦绣”地理位置优越、交通便捷，离地铁1号线红花堰站仅500米左右，周边配套设施完善：有青龙场小学，幼儿园，四十中，双水碾小学，项目对面两百米处正在修建大型商场。项目自身也有足够的商业配套。医疗配套也极其方便。成华区第三人民医院，成铁分局东站医院，成都交通医院，416医院。沙河公园、动物园、昭觉寺等也环抱其间，自然环境异常优美，社区园林以水景、喷泉为主题，与沙河形成”外河内园”的双重景观享受。户型设计经济实用，功能分区合理，该项目最大的一个卖点还在于，赠送面积较大。
项目将建筑退后30米。这样就减少了噪音和灰尘的污染。社区停车位全部设置于地下，实现真正的人车分流，为小区的住户提供了安全的保障。
但项目目前最大的问题还在于，项目旁的工厂尚示搬迁，周边环境较为陈旧混乱，外来人口居多，在治安方面有待提高。
四.目标消费对象(芙华.幸福彼岸)
因为”芙华.幸福彼岸”自身的环境较好，在成都市可以堪称”独一无二”的公园住宅。交通也极为方便快捷。所以可选性较强。在本项目购买的人群非常的广泛。既有追求时尚的年轻人，也有追求生活品质的成功人士。有忙碌的上班族，也有乐于安享晚年老年人。
在此项目构买的大多都是第一次置业，也有部份的投资商，看准了此项目的地段与自然环境，觉得有升值空间而下注。
五.群体特征(芙华.幸福彼岸)
年龄阶段:18--60岁
经济能力:月收入3000元以上
教育程度:高中以上,整体素质,文化修养较好。
置业目的：大多都是第一次置业，用于自住，为了追求稳定，舒适的
生活而置业。也有部分购买是用于投资
总 评：
综合以上三个项目的比较，”芙华.幸福彼岸”相对还是占有优势，从交通上来讲，公交车站，汽车站，火车站，地铁站，都是它的一个优势。从环境上讲，虽然其它三个项目都有邻近成都最大的生态公园，但必竟只是邻近，而”芙华.幸福彼岸 ”就被公园所环抱，就是一个”公园美宅”“天然氧吧”。远离了城市的喧嚣与尘土。所以从环境上讲，也绝对是占了优势。教育机构方面就更不用说了，小到幼儿园，大到大学。可以说是拥有了一个非常完善的教育机构。
项目还有待完善的就是周边配套，治安和餐饮。”随着房地产开发商越来越多的投入到城北，”人气带动商气”将来城北的景象可想而知。政府对城北环境也正在进行规划和打造。城北的可塑性相比其它的区域来说占有优势，升值空间较大。