一 摘要
随着成都城市交通网络的不断完善和城市辐射功能的增强，加之成都市向东向南的发展战略，城东城南三环附近特有的地价、房价和环境优势，使其已经成为了房地产商投资的热土。本次针对锦江城市花园第二期楼盘本身基本情况，对楼盘周边项目及板块潜力进行现场调查，深度了解其市场情况。

二 案名分析
“锦江城市花园”是由深圳合能集团和四川省国嘉地产有限公司在城东联合

投资开发的一个大型住宅项目，景观设计采用缓坡园林风格，以欢乐时光为主题，其目的是为打造一个小户型开启城东大盘居住生活的时代。此楼盘毗邻幸福梅林，地处万亩国家4A级旅游风景区——三圣花乡，这里是离主城区最近、面积最大的旅游风景居住区。因为其唯一性与不可复制性，成为成都乃至西南最珍稀的生态居住区之一，并获得了“中国人居环境范例奖”。独一无二的稀缺自然环境，万亩景区之上的绝世风情，加之背靠规划中的新锦江区政府，令锦江城市花园位于锦江新区核心，不但要与社区外的18000亩城市公园兼容，成为花园式的住宅小区，而且更多地承载着一座城市的价值与大城东居住梦想。

三 区域分析
（一）板块潜力分析
  在成都的发展版图中，因为城东的厂区太过集中、环境污染严重、土地整治困难等原因，一度很长时间制约了城东的发展，使得城东的房地产开发远远落后于城西、城南。随着城市本身及周边城镇的快速发展、政府规划的出台、城区功能的变化、大量企业的搬迁、环境的改善、老城区拆迁改造时机的相对成熟及品牌房地产企业的入驻，人均13.6平方米的绿地率使得“中产城东”、“蓝筹城东”、“人居城东”的概念逐渐深入人心，城东成了成都近年来居住品质提升最快的区域。根据成都市政府关于城市向东向南发展的总体城市建设发展思路，向东发展的核心内容之一是建设新城东副中心——东部新区。“东部新区”规划面积76平方公里，规划人口73.5万人，人均城市建设用地84.61平方米，是以生活居住、旅游休闲、教育科研等功能为主的生态型城市新区，其总体结构包括一个副中心、一个片区中心、六个片区、十五个居住区、五纵五横的干道系统。其核心区规划面积1.38平方公里，是集办公、综合性商业服务、大型金融设施等为一体的综合性服务中心，政府在规划中明确地将“生活居住”排在了第一位，人们在此工作、居住和自由地购物，所有的生活需求在这里都能得到满足，一幅 “新城市主义”生活画卷正在新城东展开。

作为城市未来走向两极中的一极，城东副中心对城市居住中心的延展和扩张承载着舍我其谁的使命感，在聚集政府资源和区域自然资源方面拥有独特的优势。在这个区域，政府投入了大量的资金用于市政道路、管网、绿化等的改造，使这一区域完美地与城市中心生长在了一起，形成了新的高尚居住热点区域。

四川师范大学校区所带来的“校园经济”将迅速带动整个区域的发展，加上1000亩天鹅湖湿地公园、2000亩天鹅湖国际社区的打围施工，再加上城东唯一国际高尔夫练习场的修建，以及2007年持续的城东热和龙泉板块的发力，此前以中端住宅为主的成龙路片区房地产市场将逐渐向中高端转移，区域房价将有一个强有力的补涨和提升，其上涨空间十分巨大。

在需求方面，由于此前相对较缓慢的开发进程使大城东区域内积累了多年的居住需求和购买力一直未能得到有效释放；另一方面，随着大城东区域价值的逐步显现以及居住品质的提高，越来越多的城市新兴主流人群在综合考虑性价比和生活便利等因素后，选择在此置业。城东的住房需求日益突出。

（二）周边生活配套分析
1、交通分析

该项目距离市中心8.5公里，享有三环路、成龙大道、东大街东延线、规划中地铁2号线、38、56、343、332、40、31路城市公交，自行驾车到达市中心需15分钟，相对与其他新锐板块的同等楼盘来说，交通比较方便。

2、购物分析

购物是否方便，对于居住者，尤其是女性来说是一个很关心的问题。此项目距成都市中心天府广场仅有8、5公里，自驾车只需15分钟，但坐公交车需要30多分钟。政府在项目旁的木莲路专门规划了一块未来商业、金融用地，所以在未来的3年内，此处将形成较为完善、配套的居住购物环境。

3、教育分析

此项目最近的教育机构有四川师范大学、师大附中、师大附小、三圣中学、三圣中心小学，未来的社区幼儿园也在规划建设中，可以说是集初、中、高等教育于同一体系，可以满足不同年龄层次人群的教育需求。

4、餐饮分析

由于地处三环，附近的餐饮业不发达，也没有形成规模，只有附近四川师范大学周边的餐饮比较集中。

5、医疗分析

目前，附近还没有较好的医疗设施，但项目对面的华西分院已经开始规划准备投入建设。

6、休闲娱乐分析

附近有总面积达1万亩左右的幸福梅林、东篱菊园、荷塘月色、花乡农居、江家菜地等“五朵金花”，休闲娱乐就在家门口。夏季可赏“荷塘月色”，秋季可观“东篱菊园”，冬末春初 “幸福梅林”赏梅好时节。

四 项目描述
项目名称：合能·锦江城市花园

楼盘位置：锦江区成龙路幸福梅林对面

开发商：深圳合能集团/四川省国嘉地产有限公司

设计单位：中国建筑西南设计研究所

承建单位：重庆第二建设有限公司

景观设计单位：香港阿特森泛华建筑规划景观设计有限公司

物管单位：国嘉物业

占地面积：150余亩

建筑面积：约70万平米

开盘时间：2008年3月23日

交房入住时间：2010年4月

建筑风格：缓坡园林

物业形态：34层电梯公寓

均价：4800元/每平米（最低价4600平米，最高价5100平米）

户型面积：47平米-87平米小户型

总户数：3548户

容积率：6.83%

绿化率：45%

车位比：1：0.4

公摊率：26%

建筑结构：框架剪力墙结构

物管费：1.5元/每平米/月

优惠政策：购60平方米以下的户型优惠3.5万/套

          购60-80平方米的户型优惠4万/套

          购80平方米以上的户型优惠4.5万/套

          另外一次性付款优惠一万元

          现场办会员卡优惠2000元

          排号交定金优惠2000元

最高按揭比例及年限：首付三成，贷款最高年限20年（国家公务员可首付两成，贷款最高年限30年）

交通情况：成龙大道、东延线、规划中地铁2号线、38、56、343、332、40、31路城市公交

周边配套情况：四川师范大学、师大附中、师大附小、三圣中学、三圣中心小学、未来社区幼儿园、华西医院、商业中心、社区零售一应俱全

 

五 项目SWOT分析
（一）优势分析
1、项目位置

此项目位于成都市政府向东发展的核心内容之一的建设城东副中心区域，并

且处于这一区域的核心位置，距规划中的政府办公区，华西医院分院都刚好一街之隔。

2、周边环境

此项目林地处万亩国家4A级旅游风景区——三圣花乡，这里是离主城区最

近、面积最大的旅游风景居住区。附近有总面积达1万亩左右的幸福梅林、东篱菊园、荷塘月色、花乡农居、江家菜地等“五朵金花”，休闲娱乐就在家门口。

3、景观设计

利用中庭景观面积高达10000平米的个性，以及社区内坡地高差达4米的天赋，聘请香港阿特森泛华建筑规划景观设计有限公司，在充分尊重原生缓坡台地的前提下，将中庭打造成成都独一无二的缓坡景观走廊，并穿插幽美的园林景观，点、面、线和谐。

4、户型设计

本楼盘户型以小户型为主，以成都方正实用的居住习惯为脉络，6米挑高错拼阳台，270度转角飘窗，并且大部分带入户花园。

5、价格

本楼盘的总价从23万元到42万元不等，当前均价为4800元/平方米，其性价比在整个大城东楼市中都是非常超值的。从横向比较，以成龙路沿线楼盘为例，万科城市花园、雅郡、蓝谷地的均价早就突破了5000元/平方米，而三环外的卓锦城3期售价也从1期的3200元，2期的4200元飚升至6300元左右。已经推出的华都•美林湾和本楼盘同处国家级AAAA景区三圣花乡，当前均价为5700元/平方米 。

6、升值空间

未来，该区域更将成为串联起成都城市中心与龙泉主城区，建设新城东居住走廊的基石。本项目选址这一充满希望的区域，使项目天然具有了区域优势，并将为业主持有物业带来巨大的升值空间。

（二）劣势分析
1、由于城东原来的环境问题以及开发的滞后，造成人们认识中的城东人文环境不理想。

2、周边生活设施配套在规划建设中，尚未完善，治安状况堪忧。

3、公摊率太高，本来户型面积就较小，公摊率却达到了26%，造成实际居住使用面积减少。

（三）机会分析
1、此前相对较缓慢的开发进程使大城东区域内积累了多年的居住需求和购

买力一直未能得到有效释放，随着大城东区域价值的逐步显现以及居住品质的提高，城东的住房需求日益突出。

2、伴随近年政府及代表企业、品牌开发商对城东开发的共同努力及宣传广告，人们已经逐渐认识到新城东的居住及投资发展价值所在。

3、城东，尤其是本楼盘附近良好的大环境，将为喜爱享受生活，喜欢休闲娱乐的人们提供足够的购买理由。

4、城市交通，尤其是地铁的快速建设，使得本案原本存在的位置及交通劣势极大地变小。对于拥有私家车并希望在夜晚尽量远离喧哗的市中心的人群来说，本案因其所处的位置，反而拥有了更多的机会。

5、教育体系的完善及高校所带来的“校园经济”将迅速带动整个区域的发展。

（四）威胁分析
1、受央行927文件的影响，房地产正处于低谷时期，而且，政府对房地产行业及与房地产行业相关行业的政策调控将持续较长一段时间，以抑制房地产行业的过快增长带来的资金及社会风险。

2、受近几年房地产火热市场的导向，房地产公司在近几年普遍投资规模偏大。预计今明两年开盘的楼盘很多，但市场因政府政策影响及本身需求相对减弱等原因，消化能力有限。这也造成了行业竞争的加剧，同时也加大了本案的风险。

3、政府拆迁安置房、限价商品房、廉租房的大规模开发，极大满足了对市场需求最大的一个群体——中、低收入群体的需求。

4、对购房持投资态度的人数达到一个相当高的水平，他们面对最近的楼市普遍失去投资信心，而许多真正有购买及居住需求的人则期望房价能继续下跌，因此持持币观望态度。

3、竞争对手

    ①西北方向：华都•美林湾

这是四川华都置业有限公司开发的项目，楼盘位于锦江区成龙大道幸福梅林，其物业形态为小高层或高层，户型面积80-160平方米，总户数3657户，车位比1：0、8，物管费每月1、5元/平方米。目前四批次正在销售中，均价为5700元/平方米，2009年底交房，还剩余10多套140平方米房源。

项目评述：此项目与锦江城市花园仅一街之隔，被幸福梅林环抱，在地理优势上略强于锦江城市花园，但它当前批次的均价比起锦江城市花园高出了900元/平方米，在价格方面略显劣势。

②西北方向：卓锦城

这是成都盛吉立房地产开发有限公司开发的项目，楼盘位置在锦江区成龙大道一段9号，其物业形态为电梯公寓，户型面积70-200平方米，总户数3期1048户，车位比1：0.7，物管费每月1.75元/平方米。目前3期尾房正在销售，3月下旬推出压轴房源，均价为6300元/平方米，2009年交房，剩余房源以130多平方米三房户型为主。

项目评述：此项目是东部新城的核心项目，是市场中难得的低密度社区，为分多期开发的千亩大盘，自身配套完善，是个大规模的高品质社区。对于锦江城市花园来说，卓锦城是与其同域但质有所差别的楼盘，所以它们在户型、价格和品质上的悬殊，相对来说，二者有一定的竞争，但不强。

③东北方向：鑫苑名家

此项目是由鑫苑置业（成都）有限公司开发的，位于锦江区东三环成龙路旁，其物业形态为高层，户型面积55-80平方米，总户数1期1000户，车位比1：0、7，物管费每月1、8元/平方米。目前1期1、2批次正在销售中，均价为4800-5000元/平方米，2009年底交房，1期1批还剩100多套房源。

项目评述：此项目正对500亩生态公园，项目内有80%的面积覆盖景观和完善配套，将打造成为一个公园社区。这是与锦江城市花园竞争最强的楼盘，从地理位置、户型的面积，价格，景观设计等都有很多相同之处，可以说二者是同质又同域。

总评：在距离锦江城市花园最近的华都•美林湾、卓锦城、鑫苑名家三个楼盘，都给本项目造成了一定的威胁。各个楼盘在户型设计和配套设施方面都是非常的合理、人性化的。但华都•美林湾、卓锦城力求打造高端品质，尤其是卓锦城，价格昂贵，升值空间并不大了，而鑫苑名家和锦江城市花园这两个同质又同域的楼盘在价格上便宜了很多，所以相比之下升值发展空间将还很大，当然二者的竞争也会相当激烈。

六 消费群体分析

（一）目标客户特征
人口构成：年龄段在30左右的购置婚房的人群、刚走出校园不久的80后、少数购房养老的老年人

年龄结构：22—60岁

经济能力：收入水平中等，但部分能得到父母的资助

居住状况：本地和父母或子女同住，外地租住宅

职业区域：三环路附近交通便利、工作圈和生活圈偏东

受教育程度：大专及以上，整体文化程度较高

置业目的：100平米以下为多，一次置业、满足居住为主，带投资目的的很少

面积偏好：支付能力有限，但希望在满足功能的条件下面积紧凑，降低购买门槛

房型偏好：喜好较大的室外空间

（二）目标客户说明
锦江城市花园走的是平民路线，是为了让更多的年收入在6万元的家庭买的起自己的房子，让购买该项目的购房者花比较少的钱就能享受到一个高品质的生活。根据调查，此项目的消费对象大部分为年龄段在30左右的购置婚房的人群和刚走出校园不久的80后，也有少数老年人因为周边舒适的自然生态环境而在此购房养老。

本楼盘都是小户型，比较适合单身或两口之家的家庭结构。许多年龄段在30

岁左右的人群正处于婚育年龄，对房屋的需求大，加上近年来成都房价迅猛增长的势头迫使该年龄段群体提前计划购房结婚，还有部分80后大学毕业后，见房价上涨迅速，在家里的支持下也准备购买属于自己的房屋。由于此项目林地处万亩国家4A级旅游风景区——三圣花乡，这里是离主城区最近、面积最大的旅游风景居住区，一部分老年人为了安度晚年，也计划在此购买小户型的房屋养老。

总结

    综上所述，本人对本案的销售持谨慎乐观的态度。因为城东大环境的发展及不断改善以及本案良好的周边环境及自身条件、明确有效的定位、便利的交通、相对完善的配套及服务设施等使得我非常看好本案的前景，但受宏观政策、环境以及居民购买力水平的影响，因此对此案的销售也不能过分乐观。相信在政府针对房地产行业的政策陆续出台，而相关企业、市场及消费者对此逐渐消化后，房地产行业还将迎来又一个发展的春天。