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一、案名
1、案名描述
项目名称：水韵天府。“水韵”顾名思义：水意十足，韵味盎然。
水韵天府之歌：
风从这里入城，水自此处发源。上风上水的生态宝地，“双凤朝阳”的故事千年流传。凤凰山展翅腾飞，凤凰河溪流潺潺，河绕山脚，蜿蜒南下，圣山多情，回首顾盼。山近三环，为城北竖起一道神奇的屏障，水入城区，与沙河构成一条吉祥的水环。环中之地，“山环水抱必有气”，“水口积金”，沙河起处财富源。
两河之间，一丘坡地似虎距龙盘，成为大都市中罕见的坡林公园。沙河之滨，一座新城将巍然屹立，使城北为之扬眉吐气、高昂壮观。大笔挥兮，“北乱”的历史从此改写；北风起兮，吹去尘埃重展新颜。
七幢现代建筑将拔地而起，似擎天柱刚劲而尊严。数万株花木簇拥群楼，如芙蓉花仙妩媚娇艳。八百米商街流水潺潺，水文化广场诗意绵绵。“飞流直下三千尺”，现代建筑将瀑布的磅礴气势尽显。“柔情似水，佳期如梦”，园区中蓄积着深潭般的激情与美满。至刚与至柔同奏出雅致而隽永的“水韵”，历史与现代交汇成高贵的“天府”般的美丽家园。
推窗北望，可极目远眺凤凰彩霞，下楼西去，可拾级而上到坡林晨练。南行百步，可携妻儿漫步在千亩公园、十里河畔，东驰一里，“北新高架”驱车十分钟直奔一环。“既丽且崇”、“引绮窗而瞰江”，“郁乎青葱”、“开高轩以临山”，《蜀都赋》中的美好词句，都将在这里一一实现。
“水韵天府”凝聚着金房人十五年的心血与奉献，“城北地标”代表着金房集团争创一流的信心与期盼。“风生水起”、“融入公园的家”，体现了“道法自然”的金房居住文化理念，“莫尊于水”、“上善若水”，蕴藏着金房知音的高雅富贵、和谐美满，“智者乐水”、“仁者乐山”，预示着“水韵天府”的居住者世代智慧、仁德皆全。聆听水韵心已醉，喜居天府酒正酣，醉翁之意不在酒，在乎山水之间！
2、案名背景分析
项目位于沙河源头，置身于约2102亩沙河源公园内，其北为已开始整治的凤凰河，可谓水意十足。金房集团一贯的重视地域文化特色的理念，籍水之势，撷水之灵，取水之韵，精心营造以巴蜀水文化为主题的园区意境，使壮美的现代建筑掩映在小区内外的渠、河、池、泉、瀑、雾之间，形成富有水韵之美的居住空间。“水韵” 可谓项目的点睛之笔，正如刘禹锡的《陋室铭》所云：“山不在高，有仙则名。水不在深，有龙则灵。”
“水韵天府”主要以水为主题，借水造宅。利用沙河的天然资源，为沙河增光添景。金房集团董事长王晓白称，以前人们对沙河的认识还不够，许多人一提起沙河就想起东郊，想起建设路，对沙河的理解很片面，根本不知道沙河在哪，沙河的八大景点许多人也不知道。作为开发商，一定要在利用沙河的自然资源时充分挖掘沙河的文化资源，打好新生代河居这张牌。
二、项目区域环境分析
1、政策分析
城北的喜讯频传：大件路扩建、沙河北段改造等即将完工，“北部新城”列入规划建设日程；成都“绿肺”——北郊风景区开始兴建；千亩“北湖”开工建设，成都市这一系列重大举措为大城北带来了前所未有的发展时机。
随着北新大道的建设和人民北路改扩建的启动，宣布北部新城建设开始提速。城北大通道的建成将使整个城北经济圈的市场环境、消费环境得到根本性改善，特别是对五块石、茶店子区域等副中心的大力建设使商业的繁荣的同时必将带来房地产业的发展。
同时，现今的城北越来越适合人居住。根据成都市城市绿地系统规划，成都市正北和东北两个方向的绿地将承担起为成都市区输送更多的凉风和新鲜空气的“气流进出通道”的任务。目前，成都市城市总体规划更是提出了“南北展开”的宏观战略，将城北的未来提到相当高的地位，可见崭新城北的美好明天指日可待。
《北新干线金牛段产业布局规划研究》报告正式出台，北新干线金牛段今后将形成“一心、两核、一带”的区域商业格局，打造西南首席商贸中心，以商贸、房产作为经济增长两核心动力，形成集商务、会展、旅游休闲等为一体的城市经济综合发展带。同时，金牛区还将着力在该区域内打造国际商贸城区域、天大组团区域、凤凰山区域和荷花池区域四大经济板块。政府正着力打造“财富城北”，项目位于荷花池区域经济板块，在政府的推动下，过去五块石市场的“脏、乱、差”无疑将在淘金热中迎来升级换代。未来荷花池区域将进行旧城改造，二环路以内的部分专业市场要逐步外迁，并以升级模式的业态替代。同时，除了区域市场调整外，整个荷花池片区商业业态将由批发、零售的专业市场类转变为商住融合的生活消费类商业，并发展区域内高级写字楼、酒店、购物街和购物中心、星级酒店等商业服务配套项目。今后，荷花池未来将定位于生活消费功能商圈，成为城北三大主力商圈之一。
2、交通状况分析
该项目小区位于两条主要城市道路交界处，交通体系发达，以三路两线（三环路、金府路、王贾大道和地铁一号线、北新干线）为主要出入通道，附近公交线路线路多达12条：99路 、63路、108路、402路，3路、9路、337路、87路、24路、39路、73路、401路。
3、周边配套分析
周边有丰富的生活配套：
l 沙河监控中心商业大厅（距项目
l 沙河观光塔（距项目
l 距项目
l 规划中的“凤凰山高尚住区”（占地15352亩），距本项目
三、项目内部环境描述
“水韵天府”开发商为金房集团有限公司，由四川省建筑设计院（甲级）设计，景观设计单位为四川省建筑设计院建筑景观设计所，承建单位：华西集团有限公司、成都建设工程集团总公司、中铁2局建筑安装公司，物管单位：和宇物业。该项目占地139亩，建筑面积26万平方米，总户数2018户，分3期开发，交房日期：2008年底，容积率：3.99，绿化率：30%，公摊率：14%-16%，车位数：1200，车位比：1：0.6，户型结构：框剪，楼层状况：22+1层4栋、18层3栋，户型面积范围：52-148㎡，主力户型：84㎡、117㎡。
项目在规划时，周边40亩土地被营造成一个浅丘形山坡，绿色植物形成了绿色天然屏障，既能防噪降噪，又成为沙河边一道不可多得的景观。该项目在建筑风格上，尽力将水的灵性、韵律、动感等特性融入到建筑中去，努力追求水景的人性化，通过水的律动反映建筑的生动。依托沙河丰富的文化资源充分借势，并利用传统与现代的多种水景形式（如小溪、叠水、喷泉等），最大限度的展示出“有象之类，莫尊于水”的气势，达到人与水的融合。小区内有丰富的生活配套，设有网球场、篮球场、乒乓馆、游泳池、商业广场、休闲运动广场等设施。
四、项目SWOT分析
1、优势分析
（1）品牌开发商：成都金房集团有限公司是2003年6月由成都市金牛区政府直属国有企业改制而成的一家房地产开发企业。公司于1992年成立，1994年组建集团。金房集团是四川省最早获得建设部一级开发资质的八家企业之一，也是成都最老的名牌房产企业之一。13年来，公司先后从事了成都府南河改造工程、成都城隍庙电子城改造工程、光荣小区、化成小区及建设部试点小区金房苑等数十个项目的开发。先后荣获国家部委级奖励6项，获省、市级奖励13项。
（2）由四川省建筑设计院（甲级）设计，景观设计单位为四川省建筑设计院建筑景观设计所，承建单位：华西集团有限公司、成都建设工程集团总公司、中铁2局建筑安装公司，均在业内有良好口碑。
（3）生态环境优美，独特的巴蜀水文化为主题的园区意境，使壮美的现代建筑掩映在小区内外的渠、河、池、泉、瀑、雾之间，形成富有水韵之美的居住空间。沙河源头地带的水韵天府，置身于沙河源公园内，与公园融为一体，是三环内目前唯一不必穿越城市道路即可进入公园的小区，小区被沙河公园三面环绕，西北侧的开阔地是城市氧源导入通道和坡林公园，西侧围墙外为景观休闲区，距离沙河公园的开阔的城市绿地
（4）沙河源地区目前规模最大的项目，7栋壮美、时尚的高层建筑围而不合地构成了富有水韵文化的现代庭院。
（5）交通便利。
（6）配套齐全：从休闲到娱乐，医疗到保健，生活到餐饮。
（7）价格不高，升值潜力大。如今通过北新高架桥10分钟即可抵达市中心的一环路。两地相比，购买水韵天府仅10分钟即可节约房款10万元。
（8）户型较多，面积跨度较大，选择度高。
（9）政府政策大力扶持，政府正着力打造“财富城北”，项目位于荷花池区域经济板块。
2、劣势分析
（, , , , 1）采用了高容积率的建筑设计，居住舒适度有待检验。
（2）公摊。相对于多层来说，电梯公寓的公摊会比较大，业主会有所质疑房屋最后的使用面积。
（3）车位比。项目的车位比为1：0.6，这样的比例会造成区内车位紧缺。
（4）建筑密度相对高，建筑相对密集。
（5）楼房离立交近、铁路近,存在噪音和空气污染较重的现象，扬尘很大。
（6）项目北面有条未治理的臭水沟，显得脏、乱、差。
（7）北门一直有“北匪”一说，对消费者购房心理有一定影响。
（8）周围人群素质不高。
（9）周围竞争楼盘多，消费者会有更多选择，给销售会带来一定压力。府青丽舍、九峰花园、聚金汇城、府河丽景、阳光80后、泰基互助路项目、恒兴香江岸、嘉宇天琢城、芙华幸福彼岸、兴元绿洲、沙河源新绿菜市、沙河源上金府、金璐天下等。
3、机会分析
（1）水韵天府楼盘动态：
从一期销售到现在的三期，销售情况一直非常良好，况且周边的其他楼盘销售情况都非常不错，表明市场需求利好。
（2）区域发展良好。政府正着力打造“财富城北”，项目位于荷花池区域经济板块。
（3）城北区域价值走势有价值飙升，增值潜力巨大。
（4）大公园地产时代即将来临。从城北来看，政府投入20亿巨资整治的沙河源地区，其良好的水质与占地2102亩的开放性公园，便为周边项目打造公园地产创造了得天独厚的有利条件，水韵天府等6个项目联手打造“沙河源生态新区”的一系列行动，已经证实了开发商们决心在这里建成真正公园地产的拳拳之心。水韵天府项目所在的沙河源地区，具有发展公园地产的“四最”优势：一是位于城市正北和城市水源保护区，空气与水的质量最佳；二是沙河获得了国际河流最高奖——舍斯奖；三是在三环内现有公园中面积最大，总占地140万平方米，其中河湖湿地水面16.
（5）成都地铁1号线已全面开工，预计2010年开通，出行十分方便，并且从我国已有地铁的城市的发展经验来看未来成都地铁的建成，会自然导致城市整体商业格局的调整，使得此片区更紧密地和城市的发展融为一体，能使居住在此的业主们工作得更加安心，生活得更加安逸。
（6）
4、威胁分析
周边竞争楼盘较多，且资历都相当雄厚。
竞争对手：恒兴·香江岸
开发商：四川恒兴置业发展有限公司
投资商：四川恒兴置业发展有限公司
整合推广单位：成都联纵行营销策划有限公司
建筑设计单位：深圳市鑫中建筑设计顾问有限公司
物业类别：高尚住宅
建筑类别：高层
物业地址：金牛区-金府路与王贾大道交汇处，沙河新绿水碾公园北侧
售楼热线：028-83127799
售楼地址：成都金府路与王贾大道交汇处
参考价格：起价:3988元/㎡，均价:4800元/㎡
总户数：306户
停车位：185个
主要户型：85-126㎡
装修情况：公共部分精装修
开工时间：
开盘时间：
占地面积：7252.27㎡
总建筑面积：36123㎡
绿化率：25%
容积率：4.20
楼层状况：18
主要房型：85-126㎡，85-96㎡的套二，120-126㎡的套三
环线：二环到三环
正北三环内，成都最后的城市绿洲——“沙河源生态新区”正在徐徐展开壮美画卷。作为成都水源保护地及上风上水的城市绿肺，沙河源已成为现今最炙手可热的居住新版图之一，政府与开发商正在合力将其打造为城北“宜居第一区”。
香江岸位于2000亩沙河源新绿水碾公园北侧，金府路与王贾大道交汇处，向西与蜿蜒延伸、绿树荡漾的凤凰河湿地公园融为一体，潺潺凤凰河如翡翠链般将香江岸呈半岛状环绕。自然与风情完美邂逅，繁荣与清雅进退自如，一种回家度假的公园生活随时享用。
香江岸以“生态高层美宅”的产品定位，将品质住宅与生态生活完美对接，订立城北宜居生活新标准，为不舍城北、希冀扎根于斯的人士规划一生的栖息之所。以人性化为准绳，考量每一处细节和品质：独有高层板式结构实现多层的通透与采光；创新80-110㎡活性中户型充盈着多处弹性可变延展空间，力求将每一寸房屋面积价值最大化以契合居者的性价比需求；反, 复考, 究的, 精准, 尺度与房屋面积配比，杜绝空间浪费，全面提升舒适体验；全面融合落地阳台、一步式阳台、落地长窗、凸窗等多种时尚建筑元素，轻松咀嚼美式建筑风格的浪漫风情。
五、目标消费群体分析
1、项目目标人群
项目处于城北片区，该区域的主要为片区常住人口、老国有企事业单位职工、个体经营者等。近年来，该区域的外来人口数量增多。区域的主要经济类型为商业个体经营集中区域，区域个体经营者主要在荷花池、高笋塘经营批发零售日用百货、建材等商品。由于商业市场的火爆，该区域良好的区位条件，部分居民实际收入较高。由于其特殊的职业构成，区域居民的房屋需求及投资热情都较高。
此区域的商品房购买者一般追求两点，一是城北情节，多年居住在城北养成的生活依赖性；一是以方便为主解决居住问题或子女上学问题，此部分群体多为附近做生意的流动人口，有一定经济实力及购买能力，但他们却更看重实用性和经济性。
外地置业者来成都置业，考虑北门方向的主要原因就是价格因素，想用更少的钱买到更好的房子，所以有些此类客户会考虑城北片区的住宅。而投资者看中的就是北门的良好出租率及不可估量的增值空间。
（1）年龄在25～30岁，参加工作3～5年，成立家庭需置业的首次置业者，需求户型为1房、2房。
（2）年龄在30～55岁，家庭收入月总收入在3000元以上，本地或外地投资者，多为N次置业者，需求户型为1房、2房。商业部分购买者为北门及外地更为广泛的自营者及投资置业者为主。
（3）为直属亲人（儿女）置业的人士。
2、置业原因
l 想改变原来的住宅条件，如原有住宅的拥挤。
l 房地产投资者。
l 看中生态环境，希望放松心情。
l 在周边附近工作或工作地点转移到北部。
l 价格相对不高。
3、客户关注点
l 价位
l 居住环境的舒适
l 居住房屋的品质
l 居住户型的实用与合理
l 居住社区的差异性
销售人员要注意把握顾客心理，然后做出有针对性的说词。
六、项目总评
城北素来有“北乱”之称，在城东、南、西，皆因各大开发商的入驻，使得片区楼市发展迅速，城北淡出了开发商和购房者的视线。又因香港、广州、上海等外地开发商的争先分羹成都土地之际，房价也一路飙升，随着土地开发成本的增加，许多开发商把目光锁定了城北，金房集团也抓住了有利时机，推出水韵天府3期。同时，随着北新大道的通车，城北成了开发商又一个群雄逐鹿之地。