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慧人置业顾问白班21期 张蓓蓓：金地∙新城市花园市场调查报告
成都慧人房产人才网 2007-7-4 张蓓蓓
市场调研分析报告
（白班21期 张蓓蓓）
调研目的：了解羊犀线周边的经济、生活情况，为楼盘做出更好的项目定位
调研内容：户型、公摊、绿化率、绿地率、小区及周边的配套设施和环境、交通路线等
调查地点：三环路羊犀立交周边及羊犀线一带
调查对象：金地∙新城市花园
调查方法：现场访问、观察法
调研工作安排：先从楼盘的基本情况入手，再深入到周围的环境，将生活、教育、文化、经济等相结合分析
标题：关于金地∙新城市花园及周边楼盘的调研报告
摘要：对金地∙新城市花园的户型、公摊、绿化、小区面积、公共配套设施、项目定位等的分析，与周边的蓝光∙凯丽豪景、西线阳光、白鸽岛上相比较，对其进行swot和项目的消费对象的分析。
地理环境：
位于成都西门，隶属金牛区，内西三环路羊犀立交旁，小区内配有幼稚园、农贸市场和商超，小区以外有西区医院和妇幼保健院，成都外国语实验学校和实室外国语学校，著名的餐饮一条街“一品天下”，国美电器、大型的购物超市“欧尚超市”以及正在待建的“好又多超市”，紧邻成都两河森林公园（国际非物质文化艺术节举办地）、百仁公园、摸底河公园以及著名的金沙遗址。
产品描述：
开发商：成都金地房屋开发有限公司，承建商：成都同辉建设有限公司，物管：成都业汇物业管理有限公司，占地面积220.7071亩，住宅形态：商住两用， 一期10栋,二期未定,分两期开发，共3400余户，楼层：25层（2梯6户）和18+1层（2梯4户），户型种类：78——229m²，层高：3m，建筑形式：电梯公寓，交房日期：2010年6月，容积率：4.2，绿地率：≥30%，车位数：2600个，车位比：1：0.7
项目swot分析：
优势分析：
▲ 便捷的交通优势，到“一品天下”餐饮一条街车行不过10分钟，到金沙遗址车行不过15分钟，有公交直达市中心。
▲ 地铁二号线将从此过。
▲ 小区位于市政改建区旁，是三环路最大规模的楼盘。
▲ 内设10个广场，8个水景，人车分流，小区内全设地下停车场，成为本项目的卖点之一。
▲ 户型的跨度教大，消费者的选择面增加。
▲ 花瓣式设计使房间具有更强的采光性，270°飘窗设计使视野更为宽阔，成为吸引购房者的亮点。
劣势分析：
▲ 正好比邻羊犀立交，环境嘈杂。
▲ 小区配套设施不齐全，楼间距不大。
▲ 一户一车位，强制性买车位，限制了目标人群。
机会分析：
▲ 周边项目的销售情况普遍较好，表明市场需求好。
▲ 周边有几块还未开发的地块，地段发展潜力较大。
威胁分析：
▲ 周边项目几乎同时销售，加大了竞争力度。
▲ 竞争楼盘都是推崇异国风情，加大了竞争力度。
竞争对手分析：
三环外：瑞阳∙白鸽岛尚 位置：成都市羊西线蜀西路
建筑形式：高层电梯公寓，建筑面积：180000m²,起价：4500元/m²，户型：74——145m²，公摊：18%，项目评述：社区整体配套齐全，提倡健康、休闲的全民健身广场，大型的景观泳池，南亚风情园林，小区的商业配套，足不出户即可满足居家生活需求。景观电梯走廊设计，突破传统电梯通道光线暗淡的通病，特有的阳光房设计，令屋内采光效果更好。南亚式的建筑风格与高档会所的入住，使其目标消费定在有一定经济实力的人群。
三环外：华东∙西线阳光 位置：成都市羊西线黄金路1号（羊犀立交外800m）
建筑形式：高层电梯公寓，建筑面积：148488.89 m²，起价：4300元/ m²——4400元/ m²，户型：80——130/ m²，公摊：13.2%——14.4%，绿地率：30%，容积率：4.4，项目评述：建筑密度低，楼建距最到达到180m，面积超过10000 m²的中庭主题风景，引进“蓝调商业街”，项目1号楼设计为“空中雅墅”，格外尊贵，景区采用坡地设计，大大地增加了小区的绿地面积，绿化植物为 热带或亚热带植物，园林小品等方面则强调夏威夷风格，还设有热带雨林跑道。
三环内：蓝光∙凯丽豪景&nbs