慧人置业顾问白班87期

 蓝光·东方天地 市调报告

                 、

姓    名：范康伟    

指导教师：宋老师

班    级：慧人置业顾问白班87期

日    期：2013年7月27日

                     

1、踩盘的目的：了解并收集楼盘信息，学习其置业顾问接待方法，取长补短，以便在以后工作中做得更好。

2、踩盘的方法：把自己定位成一个有固定工薪的刚需青年，主要考虑小型套二，顺道观察所在楼盘的其他户型，此次市调的楼盘都是之前没有去了解过的，所以今天主要是通过对项目的观察和置业顾问的介绍而产生对项目的较为感性的认识。

一、                                                                                             项目的基本信息

项目名称  ：蓝光·东方天地

项目位置  ：东2.5环崔家店

售楼处地址：东2.5环崔家店

开  发  商：四川蜀鑫投资有限公司

物业公司  ：四川嘉宝资产管理集团有限公司

物业类型  ：高层电梯住宅、商铺

建筑风格  ：简约现代建筑风格

精装情况  ：毛坯

产权年限  ：住宅 70年、商铺 40年

开盘日期  ：一批次2013年7月6日、二批次2013年7月27日

交房日期  ：2016年2月28号

建筑面积  ：住宅14万㎡、水岸商业17万㎡

总占地面积：119亩

规划户数  ：住宅1314户，商铺300户

车 位 比  ：1:0.7

容 积 率  ：3.0

绿 化 率  ：30.2%

工程进度：部分住宅建至地面一层

二、交通状况及周边环境

交    通：公交8路、112路、60路、537路、20路

地铁4、7、 8号线

成都五桂桥总站、成都东客运站。

购    物：万象城商圈、建设路商圈

环境资源：项目紧邻沙河，稍远有三圣花乡、洛带古镇

教    育：成华小学、成都列五中学实验学校、成都理工、川师

餐    饮：万达美食城、川师大小吃一条街

医疗设施：四川电力医院 华川医院 西南电管局职工医院 崔家店社区卫生院 团结社区卫生院

三、产品具体分析及去化进度

户型面积：52㎡2室2厅1卫 、 66㎡3室3厅1卫

74㎡3室3厅1卫 、 81㎡3室2厅2卫

都有比较大的赠送面积，采光通风情况良好

价    格：住宅均价1.1W元/㎡，商铺5W—7.5W/㎡

优    惠：按揭优惠1.5%，一次性优惠2%，团购优惠5千。

总    价：55W—90W

电梯设计：三梯八户

装    修：外墙及公共区域采用涂料、石材，室内采用防火防盗门和中空双层隔音降噪玻璃

物 管 费：2.6元/㎡/月

层    高：2.9m

客    源：青年刚需一族为主以及部分投资客户

销售情况：目前在售1栋和3栋，1栋大概剩20%，3栋所剩不足20%

四、项目SWOT的分析

  利好

临近万象城商圈、建设路商圈，可享其繁华的商业配套，紧挨沙河，可享其自然水岸景观。且所在位置是政府规划重点打造的区域。交通发达，公交地铁使得出行相当便利，刚需一族在购房者人群中占相当大的比重，蓝光的创意小三房性价比高，有很好的市场。

利弊

东方天地以小户型为主，高性价比小三房是项目炒作的主题，作为特定市场环境和政策背景下的产物，小三房在那狭小的空间内却硬设计出了套二甚至套三的户型，基本无舒适可言。由于开发商在装修样板间时大面积采用落地镜，显得使用空间较为充裕，精心的装修设计，特定的家具将每一个功能区间缩小至最低限度。有的房间小到除了当婴儿房和杂物间别无它用。交房后住户更需要花费大量的装修，甚至拆墙扩空间都很可能。再者，此项目的四个户型，除52㎡2室2厅1卫户型之外，其他大都不太方正。加之四周较荒，临近有拆迁安置小区，附近待拆迁居民房也多，可能影响项目居住品质。

项目的周边都是很有实力的开发商，竞争楼盘多。

产品总体分析：

蓝光作为成都龙头开发商，在本土有相当大的影响力，加之去年蓝光COCO系列的热卖，外界对东方天地有极高的关注度。东方天地项目所在区域交通便捷，紧邻沙河，地理环境得天独厚，主打小三房相当吸引目前刚需一族及投资客的目光。虽然周边环境暂时相对较荒，但从城市发展角度看，属政府重点打造片区，同时也是地铁所经之处，产品升值空间大，投资风险低，销售情况很好。

五、踩盘的感受：

今天日子比较特别，很多楼盘都开盘，还没到东方天地就被其他楼盘的人拦截，从东方天地出来又被富临·理宫和时代欣城的宣传人员带去所在楼盘，所以今天接触到三个楼盘的置业顾问，让我极大地感受到行业竞争之激烈。

首先东方天地那位置业顾问，给我整体感觉是很自然，但可能因为今天开盘较忙，没过多的时间给我交流，简单的介绍沙盘后，我便独自去看样板间并与其他购房者交流，直到离开售楼部置业顾问都没留下我的联系方式，只在中途给了我一张她的名片。由于东方天地本身对我较有吸引，所以假设我果真要购房还是愿意通过她购房。

到富临·理工的时候是中午，可能置业顾问还没吃午饭，看到我进去的时候他反应很快的冲上来，但是衣衫不整，精神状态也不是很好，传递给我的第一信息便是:这个楼盘是不是没生意？最尴尬的是在我对他们楼盘环境以及户型提出质疑时，他仅仅只能很生硬的拿价格比东方天地低来应对我，给人感觉底气不足甚至几乎丧失对整个项目的信心，听者觉得毫无吸引力难以勾起购买欲，而我后来收集资料和对比，发现其项目相比东方天地除价格外也是有自身的优点。

今天给我印象最深的置业顾问是时代欣城的那位，形象、气质、亲和力以及专业素养都很好，唯一的缺点是讲沙盘时候语速太过快，我不是听得很清楚，通过她的接待我发现她身上有很多值得学习的地方，她会很机警很自然的设法了解我的诉求，当我拿东方天地与其所在楼盘对比的时候，她能很自然且有针对性的说出其所卖房源的诸多优点，而不仅仅拿价格较低来吸引我。她让我发觉一个好的置业顾问不仅是要介绍项目,介绍客户想买的房子，更重要的是在可行范围内引导客户购买，要做到这一点需要置业顾问对不同客户群体有一定的了解，并及时掌握周边楼盘信息，懂得分析对比、归纳总结，用客户听得懂的语言表达出来，才能在客户面突出自身项目的价值，吸引客户，引导其购房。

总体上说今天踩盘感触颇深，首先态度是第一位，半天时间内经历不同楼盘争强我这个“意向客户”，我想作为一个置业顾问真的该好好珍惜认真对待每一位到访的客户，因为他们每一位能来都不容易。于此同时，对政府政策规划、房地产新闻、同类竞争楼盘、市场受众都应该积极的关注。保持对自己所选行业的热爱，在工作中积累经验，并处处不忘学习、分析、改进，我相信可以把工作越做越好。

               

 调查人：范康伟

                                        2013年7月27日