现在位置：| 学员事务公告栏 |  |
成都慧人置业顾问白班85期
学员：池魁
2013年05月20日
第一章 前言
一、本次市场调查的目的
本次市场调查的目的在于通过慧人置业顾问初期理论知识的培训，结合实地踩盘，做到知行合一，提升个人业务能力，为今后开展市场调研工作积累经验。
第二章 项目所在片区的规划与交通状况
一、 本项目所处片区及未来规划
华润·幸福里为华润置地高端产品线，也是中国第五座幸福里。项目位于城东中心区域，在2.5环内、属于锦江区川师板块、是真正的地铁上盖物业，建设中的地铁环线7号线川师站就在项目的门口，位置介于华润之前开发的二十四城和翡翠城之间。东侧和南侧直接面向川师校园，自然环境优美，北邻万科城市花园。幸福里项目总投资约16亿港元，用途为集商业、办公、住宅为一体的城市综合体项目。项目地处繁华深处，与城市两大商业副中心三里庵、南七直线距离仅1公里左右，周边配套成熟，银行、超市、医院、学校等城市功能性设施完备。
二、项目周边生活配套分析
1、周围交通：
公交：43、56、56a、227、227环线、332、336、343路
地铁2号线塔子山公园站、成都东客站站；地铁7号线川师站(建设中)
2.教育配套：
项目身处川师教育圈，附近优质教育资源非常丰富，从幼稚园到大学配套齐全，一站式教育配套，多重选择，为孩子提供了0-18岁全程教育，打消业主的后顾之忧。
幼儿园：金苹果幼儿园、川师附幼、成师幼儿园、比华利国际幼儿园
小学：川师附小、成师附小、龙舟路小学、盐道街小学
中学：育才七中嘉祥外国语学校、川师附中、成都三中
大学：四川师范大学
3.医疗配套：
项目地处城东中心区域，周边的医疗配套非常完善。成都市东区医院、 成都市第十人民医院、 空军总医院、锦江区妇幼保健院、省二医院、四川省华西疑难病医院，以及规划中的华西医院锦江分院等。都是近在咫尺，方便，快捷，权威的医疗机构为业主带来生活的保障。
4、银行：中国银行、中国工商银行、中国建设银行、中国民生银行等。
5、生活，购物配套：
项目紧邻万达广场商业圈、川师商业圈、城东客运枢纽与城南国
际商圈等大型商业配套，举步即享人人乐等大卖场，川师和万科城花菜市也在附近，无论是回家顺路买个东西还是逛街购物，都能找到就近的选择。
6. 自然环境：
项目虽然地处繁华老城区，但仍然有多处大型市政公园可散步休闲。2100亩四川师范大学校园自然景观，300亩市政规划公园，沙河沿线锦江城市体育公园、国家4A级经典三圣花乡也是距离不远，周末也可以和家人，闲庭信步，享受天伦之乐。
第三章 项目的基本信息
|
项目名称 |
华润·幸福里 |
楼盘位置 |
成都市锦江区静安路1号·川师旁 | |||
|
开发商 |
成都锦兴华润置地有限公司 |
营销代理 |
无 | |||
|
设计单位 |
成都基准方中建筑设计事务所 |
承建单位 |
成都市第四建筑工程公司 | |||
|
景观设计 |
深圳市筑奥景观设计有限公司 |
物管单位 |
华润置地物业管理公司 | |||
|
占地面积（亩） |
65333平方 |
建筑面积(m2) |
210000平方 |
物业形态 |
花园洋房、高层电梯、商铺。 | |
|
公摊率（%） |
18 % |
容积率 |
3.25 |
绿地率（%） |
27.5% | |
|
楼层 |
6/10/29层 |
建筑结构 |
框架、剪力墙 |
联系电话 |
028-66267777 | |
|
预订时间 |
2013年5月 |
开盘时间 |
2013年6月20日 |
交房时间 |
2015年5月 | |
|
总套数(个) |
2105 |
车位数（个） |
2130 |
联系电话 |
028-66267777 | |
|
车位比 |
0.98/1 | |||||
|
户型及 特点 |
户型结构 |
B3、B1、B2、洋房D1 |
层高（m） |
3 | ||
|
户型面积范围（m2） |
76-229平方米 |
通风采光性 |
好 | |||
|
主力户型 |
B3、 洋房D1 | |||||
|
主力户型面积（m2） |
89/107/128 | |||||
|
其他物业概况 |
酒店。另，项目门口有规划中300亩市政公园 | |||||
|
装修标准 |
外墙及公共区域 |
涂料、石材 | ||||
|
室内 |
防火防盗门，中空双层玻璃 | |||||
|
价格 |
均价（元/m2） |
13000 | ||||
|
总价范围（万元） |
83.6—286万元 | |||||
|
车位价格（万元/个） |
不详 | |||||
|
商业物业单价（元/m2） |
不详 | |||||
|
付款方式 |
付款方式/优惠办法 |
按揭贷款,一次性付款、公积金。目前认筹交两万抵四万 | ||||
|
最高按揭比例及年限 |
70%、30年 | |||||
|
物管费 |
物管费(元/m2 /月) |
3.2 | ||||
|
工程进度 |
开发期数及规模 |
项目分两期，总建筑面积21000平方米。 | ||||
|
工程进度 |
目前还处于正负零以下。 | |||||
|
环 境 与 配 套 |
周边环境与生活配套 |
项目处于川师教育圈，附近教育，医疗、大型商超资源非常丰富。如：万达广场、川师大、东区医院等。 | ||||
|
建筑风格与小区环境 |
简约现代建筑风格。小区规划约48000㎡的庭院胜景，更有“一园两庭”的美景写意；另外打造有约17000㎡邻里风情商业街 | |||||
|
电梯品牌/一梯户数/电梯数 |
电梯品牌未确定、一梯两户或两梯六户 | |||||
|
水/电/气/通讯/网络 基础配套 |
除商住楼的公寓无气通外，均有。 | |||||
第四章 项目SWOT分析
对华润·幸福里项目，SWOT分析情况如下：
一、 项目优势：
1、项目身处川师教育圈，附近优质教育资源非常丰富，从幼稚园到大学配套齐全，一站式教育配套，多重选择，为孩子提供了0-18岁全程教育，打消业主的后顾之忧。项目人文气息浓郁，李劼人故居亦在此处。
2、开发商华润的品牌优势。华润集团作为世界500强企业，加之从2002年入驻成都以来，先后开发了翡翠城、华润二十四城、凤凰城等项目，其较高品质和环境打造能力得到了消费者认可。
3、所处位置具有很大的升值空间。项目位于2.5环内，川师旁，建设中的地铁环线7号线川师站就在项目的门口，真正的地铁上盖物业。更可10分钟直驱成都东客站，30分钟快速抵达成都双流机场，迅速畅达城市内外。
4、项目紧邻万达广场商业圈、川师商业圈、城东客运枢纽与城南国际商圈等大型商业配套，举步即享永辉超市等大卖场，川师和万科城花菜市也在附近，无论是回家顺路买个东西还是逛街购物，都能找到就近的选择。
5. 项目品质高尚。 华润幸福里项目以3.0/3.5超低容积率，营造城市罕有的低密住区。小区内设计有多层花园洋房、高尚空中电梯洋房等物业类型。小区规划约48000㎡的庭院胜景，更有“一园两庭”的美景写意；
6、公共交通网络比较发达。公交线路有43、56、56a、227、227环线、332、336、343路
另、还有地铁2号线塔子山公园站、成都东客站站；地铁7号线川师站(位于项目正门口)
二、项目劣势：
1、目前周边的市容、交通秩序较差，给人一种城乡结合部的感觉。
2、结合该项目所处位置以及客户心理预期，目前项目对外价格较高，价格存在一定抗性。
3、项目目前主体部分还处于正负零以下，施工进度缓慢。另、项目需要到2015年才能办理交房手续，时间跨度久，会流失一部分刚需客群。
4、项目一二期地块之间横跨一条市政道路，将项目一分为二，打破封闭式小区私密性，不利于小区整体形象塑造。
外部机会：
1、成都市区内与该项目所处位置类似地块已日渐稀缺。
2、项目所处位置属于政府“成都东村”计划内，就像几年前的南延线，南延线也是成都市政府打造的重点区域，经过几年时间的发展，如今发展的非常成熟。另、项目门口7号地铁线开通后，房价上涨幅度值得期待。
3、项目北邻万科城市花园，因2002年万科城市花园的销售、5年的开发周期、至今10年的发展，带动了川师板块居住热度，目前区域内居住氛围浓厚，生活配套完善
4、项目将样板间设置在售楼部对面一街之隔的花园内，环境优美、独辟蹊径、是吸引客户眼球的一大亮点。
四、外部威胁：
1、成都“限购令”的直接影响。
2、项目内花园洋房产品面积区间大，总价高、在市场风谲云诡的情况下存在一定风险。
3、“新国五条<, /SPAN>”和国家信贷控制政策的实施，势必会极大影响购房冲动和刚性需求。
4、国家加大保障性住房建设的影响。
第五章 项目产品、价格及去化分析
一、项目产品分析
幸福里项目于四月底开售花园洋房产品，高层电梯房预计于6月20日开售、目前推出的户型不多，现就其产品作如下分析:
（一）项目周边区位图及总平设计方面：
华润·幸福里项目属于现代欧式简约风格，小区以欧式园林景观打造，总户数为2105户。
项目区位图：
华润·幸福里项目位处成都锦江区核心板块，在2.5环内;项目东侧和南侧直接面向川师校园，自然环境优美，北邻万科城市花园.项目周边生活配套齐全（如图所示），交通便捷、7号地铁站口就在项目门口。
项目鸟瞰图：
项目总占地面积65333平方米，总建筑面积210000平方米。小区分两期开发，共计10栋楼宇、中间一条菱安路将项目一分为二，产品类型涵盖花园洋房，高层电梯房、酒店等。
项目沙盘示意图：
（二）户型结构方面——华润幸福里项目的户型不多，现就下列主要几种户型做出分析:
户型鉴赏： A户型—该户型为89平方的三房两厅一卫双阳台设计。户型呈狭长型，餐厅连客厅设计因为纵深长故实用性以及采光受一定影响。另、两个房间的门口通道需要从客厅穿越，动线设计不合理。但以89平方的空间能创造出功能齐全的套三空间、满足部分刚性需求。 B户型—该户型为76平方的两房两厅单阳台单卫设计。户型总体方正，中规中矩。户型功能区间分布较合理，客厅及房间面积设计妥当。是标准的舒适型两房设计，整套户型一大特色是赠送空间面积大。
户型鉴赏： A户型—该户型为107平方的三房两厅两卫单阳台设计。该户型整体方正，布局合理、整体优势明显。主卧设计带衣帽间连卫生间提升了业主生活的舒适性、另外该户型中的书房面积稍显小，客厅没有带景观阳台，削弱了该房型的品质。 B户型—该户型为138平方的四房两厅双阳台双卫设计。该户型是项目的洋房产品，户型方正、动静分明、采光通风俱佳、业主在每一个房间都能享受充足阳光。户型整体优势明显，唯一受制于市场的可能是其洋房产品自身高企的单价。
（三）户型结构比方面：
该项目的主打产品分两大类型，首先是129-229区间的洋房产品以及76-107区间的高层电梯产品，二者产品类型的不同导致了价格的梯次。首先分析高层电梯产品设计有76平方的两房，89平方的三房、107平方的舒适三房、针对性强且满足不同需求、定位于80后幸福生活的必需品。而洋房产品因其品质高尚，产品在该区域属稀缺产品、且面积区间大相对总价高、定位于成功人士的二次置业及部分改善性需求。
（四）配套设施及装修方面：
该项目周边的市政配套前已述及，此处不再累赘。对于项目本身而言：小区共2105户，地下停车位2130个，比例超过1:1；电梯采用一梯两户以及两梯六户，户梯比比较理想；高层入户大厅挑高5.2米，五星级石材大堂，地面铺有防尘地毯，防火防盗入户门，窗中空双层玻璃；物管设施方面采用了智能化的门镜系统，24小时保安巡逻，车库使用IC卡门禁系统。整个项目的装修设计与材料均彰显高档次和美观适用，在设施及装修这方面整体做的不错。
二、产品价格及去化分析
（一）价格分析：
该楼盘目前电梯高层产品正处于排号认筹中，目前优惠活动是交两万抵四万、今后还会升级认筹金额加大优惠力度。通过现场与售楼员反复的咨询与数据分析，电梯高层在刨去优惠金额后净单价在10500—11500元之间，价格随楼层及朝向而有相应浮动。下月中旬将开售的该栋电梯楼总29层，两梯六户共计174套、现在项目认筹已经认卡204张，预计于6月20日开盘、开盘单日定购客户还可另享一个点的优惠。
目前项目内一批次洋房产品已经于4月29日首期开盘，客户只需要在华润•幸福里销售中心现场办理2000元华润万象城购物卡后就可提前确定幸福里项目一批次洋房开盘当天选房的顺序；据置业顾问现场介绍，目前在售洋房产品一次性购房客户可直接享受93折优惠，按揭客户95折优惠。根据从售楼部出来的客户算价单上得知，洋房产品在刨除优惠金额后实际成交价格在13500元左右。
。
（二）销售去化分析
由于一期高层电梯产品尚未入市，所以下列数据以幸福里项目一批次洋房产品为调查选取对象，为保证数据的真实性，我们以成都透明房产网4月29日公布的统计数据为准：
|
预售证号 |
楼栋号 |
发证日期 |
总套数 |
可售 |
均价 |
|
9663 |
8号楼 |
2013-4-28 |
40 |
9 |
住宅：14968元/平方 |
|
9663 |
9号楼 |
2013-4-28 |
12 |
6 |
住宅：14968元/平方 |
|
9663 |
8号楼 |
2013-4-28 |
0 |
0 |
住宅：14968元/平方 |
第六章 项目客源、企划和业务分析
一、项目客源分析
项目目标客户群主要有：一是成都当地事业成功，属于住房改善型需求的消费者，该客群需求以稀缺的洋房产品为主。 二是集中在高层电梯产品的年轻刚性需求族群上。上述两种产品针对的客户群分而有别，这与该项目产品类型的定位是吻合的，项目能够通过稀缺的洋房产品提升项目整体形象进而拉升价格。
二、企业策划分析
该项目在网上可查询的资料是比较丰富的，在新浪和搜房网都有，网上资料和现场情况基本吻合。其次，在踩盘现场我们收集的资料、看到的广告墙以及置业顾问的介绍，应该说该项目通过空间的布置、立面的设计、样板间的展示和装修材料的选择是把华润·幸福里打造成高品质产品的定位进行了充分的展示。
三、业务分析
通过实地踩盘，该项目置业顾问，样板间工作人员的整体形象端庄得体，销售说辞简洁流畅，唯一不足点在于销售过程中对于客户心理把握不够。
第七章 项目总体分析评价
通过本次市场调查，我们认为华润·幸福里项目品质高尚，项目总平布局、小区配套、产品户型、样板间装修设计、营销策划针对性等方面做得较好，体现了华润产品一以贯之的优良品质。项目周边的生活配套齐全，交通便捷、特别是随着地铁7号线的开通该片区楼盘价格将持续攀升。当然，正如硬币有正反两面之分，该楼盘相对较高的房价将使得相当部分的客户望而却步。
慧人·置业顾问白班85期
学员：池魁
二〇一三年五月二十日